オランダで部屋を探すと、物件の説明の最後に「Inkomenseis: 3x de huur（収入条件：家賃の3倍）」と書かれていることがよくあります。家賃€1,900の物件なら、税込で月€5,700以上の収入が必要という意味です。日本の感覚では高く感じますが、オランダの民間賃貸ではごく一般的な条件です。
起点にしたのは、在住者向け英語メディア DutchReview の2026年10月7日の記事 です。賃貸サイト Pararius と Huurwoningen.nl の集計をもとに、2026年7〜9月に新しく借りた人の平均家賃が月€1,914になり、家賃の3倍という審査の目安では税込月収€5,742が必要になったと伝えています。記事は、この3倍ルールが法律ではなく業界の慣習であることも明記しています。
この記事では、その報道を出発点に、政府（Rijksoverheid）と個人情報保護庁（Autoriteit Persoonsgegevens）の案内、国会答弁、Pararius の統計、在住者向け8媒体の解説を突き合わせ、審査で何を見られ、何を出し、何を断ってよいのかを整理しました。家賃が適正かを確かめる方法は「家賃は高すぎないか｜huurcommissie で確かめる方法」、物件の探し方と有料サイトの問題は「有料の賃貸サイトと無料の Funda・Pararius の違い」に書いています。この記事は、その間にある「審査」に絞ります。
この記事が主に根拠にした情報
- DutchReview「Want to rent in the Netherlands? You may need €5,742 a month」（2026年10月7日、起点の記事）
- Pararius・Huurwoningen.nl の賃貸レポート2026年第3四半期（IamExpat・NL Times が2026年10月7〜8日に報道）
- Rijksoverheid「住宅市場での差別に関するルール」と、Volkshuisvesting Nederland「良い家主法の全国ルール」
- Autoriteit Persoonsgegevens（個人情報保護庁）の、収入データと身分証についての案内
- 国会の書面質問への内務大臣の回答（2024年2月5日受理、Aanhangsel 2023-2024 第947号）
| この記事で分かること | 答えの要点 |
|---|---|
| どれくらいの収入が必要か | 平均家賃€1,914の3倍で月€5,742が目安（第1章） |
| 3倍ルールは法律か | 法律ではない。家主ごとに3〜4倍（第3章） |
| 審査で何を出すか | 給与明細・雇用主証明書・雇用契約など（第5章） |
| 何を断ってよいか | 国籍・宗教・健康、BSN、身分証のコピー（第6章） |
| デポジットはいくらまでか | 基本家賃の2か月分。返還は14日以内（第7章） |
| 収入が足りないときは | 合算・保証人・価格帯・家賃手当の試算（第8章） |
1. 何が報じられたのか
平均家賃€1,914、必要な月収は€5,742
DutchReview が紹介した Pararius と Huurwoningen.nl の集計によると、2026年7〜9月（第3四半期）に自由セクターの住宅を新しく借りた人の平均家賃は月€1,914でした。IamExpat によれば1年前は€1,869で、2.4%の上昇です。
家主の多くは、税込月収が家賃の3倍以上あることを求めます。平均家賃にあてはめると月€5,742で、前年より€135高くなりました。年収に直すと約€68,900です。IamExpat は、オランダの平均的な年間給与を約€40,800と紹介し、両者の差の大きさを伝えています。
一方で、平米あたりの家賃は€20.92で、4.4%上がりました。月額の伸びより大きいのは、市場に出る物件が小さくなっているためだと Pararius は説明しています。同じ家賃を払っても、広さは1年前より狭くなっている計算です。
次の表は、この四半期の主な数字をまとめたものです。
| 項目（2026年第3四半期） | 数値 | 出典 |
|---|---|---|
| 新規契約の平均家賃 | 月€1,914（前年比+2.4%） | Pararius・Huurwoningen.nl |
| 3倍ルールでの必要月収（税込） | 月€5,742（前年比+€135） | 同上（DutchReview・IamExpat） |
| 平米あたり家賃 | €20.92（前年比+4.4%） | 同上（IamExpat・NL Times） |
| 1物件あたりの応募数 | 平均23件（1年前は40件） | 同上（DutchReview） |
| 月€2,000超の物件の割合 | 掲載の43.9% | 同上（DutchReview） |
家賃は上がり続けている一方で、応募数は減っています。高い物件ほど借り手が付きにくくなっている、というのがこの四半期の特徴です。
応募が集中するのは€1,500〜2,000
DutchReview によると、月€1,500までの物件は掲載の20.1%しかないのに、応募の32.2%を集めました。€1,500〜2,000の物件は掲載の36%で応募の40.5%と、最も人気の価格帯です。反対に€2,000を超える物件は掲載の43.9%を占めながら、応募は24.4%にとどまりました。
掲載期間も価格で違います。€1,500前後の物件は約15日で決まり、€2,000超の物件は平均27日掲載されていました。収入条件を満たせる人が限られる価格帯ほど、物件が残りやすいということです。
この1年の推移
必要な月収は、四半期ごとに少しずつ上がってきました。第2四半期にいったん下がったものの、第3四半期に過去最高を更新しています。
第4四半期の€5,514は平均家賃€1,838の3倍です。NL Times は「約€5,515」、第2四半期は「約€5,650」と丸めて報じています。
2. 媒体によって数字の書き方が違う
「4.4%」は家賃の上昇率か、平米単価の上昇率か
同じ Pararius の発表でも、媒体によって数字の示し方が少し違います。読み比べると、引用するときに注意したい点がいくつかありました。
いちばん大きいのは上昇率です。IamExpat と Pararius の発表では、月額家賃は前年比2.4%、平米あたりの家賃は4.4%の上昇です。ところが NL Times は、月額€1,914が「前四半期比で約2%、前年比で4.4%」上がったと書いています。前年の€1,869から€1,914への伸びは2.4%なので、4.4%は平米単価の数字と読むのが整合的です。
古いガイドとの食い違い
在住者向けの解説記事には、制度が変わる前の情報が残っているものもあります。次の表は、今回の調査で見つかった食い違いをまとめたものです。
| 論点 | 媒体の記述 | 一次情報で確かめた内容 |
|---|---|---|
| 家賃の上昇率 | NL Times：前年比4.4% | 月額は2.4%、4.4%は平米単価（Pararius） |
| 収入の倍率 | DutchReview：3倍、「3〜4倍」とする記事も | 法定の基準はない（政府・国会答弁） |
| €1,228.07 の意味 | IamExpat：法定上限とも自由セクター最低家賃とも | 中間家賃の上限＝自由セクターの境目（政府） |
| デポジット | Xpat.nl の古いガイド：1〜3か月分 | 2023年7月以降の契約は2か月分まで（政府） |
| 仲介手数料 | Xpat.nl の古いガイド：家賃1か月分＋VAT | 家主側の業者は借り手に請求できない（政府） |
| 銀行明細 | 消費者番組 Radar：出させてはいけない | 給与入金が分かる明細は可（個人情報保護庁） |
数字そのものより、いつの制度に基づく記述かを確かめることが大事です。特にデポジットと仲介手数料は2023年の法改正で変わっており、古い英語ガイドをそのまま信じると損をすることがあります。
銀行明細をめぐる見解の違い
銀行明細については、オランダの公共放送の消費者番組 Radar（AVROTROS）が「機微な情報が多すぎるので出させてはいけない」と紹介しています。一方、個人情報保護庁の案内は、契約が見込まれる段階で、仲介業者が給与の入金が分かる銀行明細を求めることは認めています。
両者を合わせると、給与の入金を示すために必要な部分だけを出すのが現実的です。買い物の履歴まで含む全期間の明細を出す必要はありません。不要な取引は隠してよいか、事前に業者に確認してください。
3. 「家賃の3倍」は法律ではない
業界の慣習として定着した目安
DutchReview の記事は、3倍ルールが法律上の要件ではなく、業界の慣習だと明記しています。政府の案内も、家主が「月々の手取り収入の額」や「収入の証明」を聞いてよいと書くだけで、収入の倍率は定めていません。
国会でもこの点が取り上げられました。2024年2月5日に受理された内務大臣の回答（Aanhangsel 2023-2024 第947号）は、家主は給与明細などの収入証明を求められ、家賃を払えるかを判断するために借金について聞くこともできると答えています。ただし、倍率そのものには触れていません。
つまり、3倍は家主のリスク管理の目安です。3.5倍や4倍を求める家主もいれば、2.5倍で受け入れる家主もいます。収入の数字だけでなく、雇用の安定性や前の家主の評価を重く見る家主もいます。
税込（bruto）か、手取り（netto）か
広告の「3x de huur」は、ほとんどの場合税込月収（bruto maandinkomen）のことです。ただ、手取りで条件を書く物件もあります。手取りの2.5倍と税込の3倍では、必要な額がかなり変わります。
さらに、休暇手当（vakantiegeld、通常は年収の8%）や13か月目の給与を含めて計算するかどうかも、家主によって違います。給与明細の月額だけで見られると、年収では足りていても月額で足りないことがあります。年収ベースの雇用主証明書を出せるかを聞いてみる価値があります。
倍率ごとの必要月収
次の表は、家賃と倍率ごとに、必要な税込月収を計算したものです。
| 家賃（月、€） | 3倍（€） | 3.5倍（€） | 4倍（€） |
|---|---|---|---|
| 1,228（中間家賃の上限） | 3,684 | 4,298 | 4,912 |
| 1,500 | 4,500 | 5,250 | 6,000 |
| 1,914（2026年Q3平均） | 5,742 | 6,699 | 7,656 |
| 2,000 | 6,000 | 7,000 | 8,000 |
| 2,500 | 7,500 | 8,750 | 10,000 |
平均的な物件で4倍を求められると、月€7,656が必要です。倍率の違いだけで月€1,900近い差が生まれるため、応募前に物件ごとの条件を必ず確認してください。
4. 家賃の区分と収入条件の関係
3つの区分と2026年の境目
オランダの賃貸住宅は、住宅の点数（woningwaarderingsstelsel、住宅評価制度）によって3つに分かれます。2024年7月1日に施行された Wet betaalbare huur（手頃な家賃法）により、真ん中の中間家賃にも上限ができました。
政府の2026年の発表によると、143点までの社会住宅の上限家賃は€932.93、186点までの中間家賃の上限は€1,228.07です。187点以上は自由セクターで、家賃の上限はありません。
区分ごとに審査の仕方が違う
区分によって、誰が貸し、どう選ぶかが変わります。次の表は、区分ごとの審査の違いをまとめたものです。
| 区分 | 主な貸し手 | 収入の見られ方 | 2026年の目安 |
|---|---|---|---|
| 社会住宅（〜€932.93） | 住宅協会（woningcorporatie） | 所得の上限がある | 単身€51,537まで（年） |
| 中間家賃（〜€1,228.07） | 民間・自治体の枠 | 下限（倍率）と上限の両方 | 3倍で月€2,799〜3,684 |
| 自由セクター（€1,228.07超） | 民間の家主・投資家 | 倍率の下限のみ | 平均€1,914で月€5,742 |
社会住宅は「収入が多すぎると借りられない」仕組みで、待機期間も長くなります。自由セクターは「収入が少ないと借りられない」仕組みです。中間家賃は、その間にいる人のための枠で、自治体によっては中間所得の上限（2026年は単身€70,149、2人以上€93,531）を設けて割り当てています。
5. 賃貸審査で出す書類
会社員の場合
オランダの賃貸審査では、収入の証明を中心に書類をまとめて出します。仲介業者は家主に対する注意義務（zorgplicht）があり、借り手が契約上の義務を果たせるかを確かめる「スクリーニング」を行うと個人情報保護庁は説明しています。
会社員がよく求められるのは、直近1〜3か月の loonstrook（ローンストローク、給与明細）と、werkgeversverklaring（ウェルクヘーフェルスフェルクラーリング、雇用主証明書）です。雇用主証明書には、雇用形態・勤務開始日・年収・試用期間の有無が書かれます。ACCESS は、多くの民間の家主が雇用契約書を収入の証明として見たがると説明しています。
前の家主が書く verhuurdersverklaring（フェルヒュールデルスフェルクラーリング、家主証明）も、よく求められます。家賃を期日どおりに払っていたか、滞納や近隣トラブルがなかったかを証明するもので、個人情報保護庁も求めてよい書類として挙げています。
自営業（ZZP）・フリーランスの場合
自営業者は、雇用主証明書が出せません。代わりに、会計士が確認した直近の決算書、所得税の申告書（IB-aangifte）、今年度の見込みを求められることが多くなります。ACCESS も、雇用契約を重視する家主が多いことが自営業者にとって壁になると書いています。
開業1年目で決算がない場合は、契約の実績や受注の見込みを示す書類、預金残高、保証人を組み合わせて説明することになります。自営業の制度全般は「オランダで ZZP（フリーランス）として働く」にまとめています。
来たばかり・転職直後の場合
オランダに来たばかりの人は、給与明細がまだありません。この場合、雇用契約書と雇用主証明書で将来の収入を示します。試用期間中や有期契約だと不利に見られることがあるため、雇用主証明書に「試用期間後も継続予定」「契約延長の意向」などを書いてもらえるか相談すると通りやすくなります。
次の表は、立場ごとに用意しておきたい書類をまとめたものです。
| 立場 | 収入の証明 | あわせて出すもの | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 会社員（無期） | 給与明細1〜3か月分 | 雇用主証明書・雇用契約 | 休暇手当を含むか確認 |
| 会社員（有期・試用中） | 雇用契約・雇用主証明書 | 延長の意向の記載 | 残り期間を見られる |
| 来たばかり | 雇用契約・内定通知 | 雇用主証明書 | 明細がない旨を先に伝える |
| 自営業（ZZP） | 決算書・所得税申告 | 今年度の見込み | 会計士の確認が求められやすい |
| 学生 | 奨学金・仕送りの証明 | 保証人の書類 | 保証人の収入も審査される |
どの立場でも、身分証は「見せる」のが基本です。コピーを渡すかどうかは、次の章で説明する決まりに沿って判断します。
書類をまとめておく
オランダでは、こうした書類を1つのPDFにまとめた「huurdersdossier（ヒュールデルスドシエ、借り手ファイル）」を作っておく人が多くいます。人気物件は数日で募集が締め切られるため、内見の当日に書類を出せる状態にしておくと有利です。
ただし、まとめたファイルを誰にでも送ってよいわけではありません。送る前に、BSN と身分証の写真を隠し、送り先が実在する業者かを確かめてください。賃貸詐欺の見分け方は「有料の賃貸サイトの記事」の第8章にあります。
6. 良い家主法で、家主が聞いてよいこと・いけないこと
聞いてよいこと
2023年7月1日に施行された Wet goed verhuurderschap（ウェット・ホゥト・フェルヒュールデルスハップ、良い家主法）は、民間の家主・仲介業者・住宅協会のすべてに適用されます。政府の案内は、家主が聞いてよい情報として、名前・住所・連絡先、世帯の構成、現在の家賃、月々の手取り収入の額と収入の証明を挙げています。
個人情報保護庁は、仲介業者について、給与明細や給与入金の銀行明細、前の家主の証明、婚姻や登録パートナーの有無（パートナーが共同の借り手になりうるため）を求めてよいとしています。国会答弁は、借金について聞くことや、商業の信用調査会社に調査を頼むことも認めています。
聞いてはいけないこと
政府の案内が「聞いてはいけない」と明示しているのは、民族・文化的背景、宗教、政治的な考え、性的指向、心身の健康です。個人情報保護庁は、仲介業者が国籍を聞くことや BSN を求めることもできないとしています。BSN は法律で認められた場合にしか使えないためです。
また、国会答弁によると、家主は個人の信用情報機関 BKR（ベーカーエル）の登録情報を照会できません。BKR を見られるのは、加盟している金融機関に限られます。
次の表は、聞いてよいこと・いけないことを、根拠とあわせて整理したものです。
| 情報 | 可否 | 根拠 |
|---|---|---|
| 収入の額・給与明細 | 聞いてよい | 政府・個人情報保護庁・国会答弁 |
| 給与入金の銀行明細 | 求めてよい（契約見込み時） | 個人情報保護庁 |
| 前の家主の証明・借金 | 聞いてよい | 個人情報保護庁・国会答弁 |
| 婚姻・パートナーの有無 | 聞いてよい | 個人情報保護庁 |
| 国籍・民族・宗教・健康 | 聞いてはいけない | 政府・個人情報保護庁 |
| BSN | 求めてはいけない | 個人情報保護庁 |
| BKR の照会 | できない | 国会答弁 |
表のとおり、収入と支払い能力に関わることは聞けるが、それ以外は聞けないというのが基本の線引きです。どちらとも言えない質問（年齢など）については、法律に明確な列挙がないと指摘する法律事務所の解説もあります。迷ったら「家賃を払えるかの判断に必要ですか」と聞き返してかまいません。
身分証のコピーは原則取れない
身分証の扱いは、誤解の多いところです。個人情報保護庁によると、仲介業者はスクリーニングで身分証を見せてもらうことはできますが、コピー・スキャン・写真を取ることはできません。例外は、マネーロンダリング防止法（Wwft）で本人確認が義務になる、家賃月€10,000以上の物件です。
その例外の場合でも、BSN は隠してよいとされています。政府のアプリ KopieID を使うと、BSN を隠し、用途を書き込んだ安全なコピーを作れます。実務では契約時にコピーを求められることが多いため、BSN を隠したコピーを渡すのが現実的な落としどころです。
選考手順の公開と、落選理由の説明
良い家主法は、聞いてよい情報だけでなく、選び方そのものにもルールを設けています。Volkshuisvesting Nederland（政府の住宅情報サイト）によると、公募する物件では、2023年7月1日から明確で透明な選考手順と差別のない選考基準を使うことが義務になりました。2024年1月1日からは、その手順を書面にして公開し、更新し、社員に周知する義務も加わっています。
落選した応募者には、なぜ別の借り手が選ばれたのかを説明する義務があります。収入条件を満たしていたのに落ちた場合は、理由を聞いてかまいません。説明がない、あるいは国籍などが理由だと疑われる場合は、自治体の meldpunt goed verhuurderschap（良い賃貸の通報窓口）に届け出られます。
個人情報保護庁は、収入のデータを求めてよいのは「契約を結ぶ、または結ぶ見込みがある」段階だと説明しています。内見の申し込みだけで給与明細一式を送るよう求められたら、その段階で必要な理由を聞いてみてください。
7. デポジットと保証人
デポジットは基本家賃の2か月分まで
waarborgsom（ワールボルフソム、デポジット）は、日本の敷金にあたります。政府の案内によると、2023年7月1日以降に結んだ契約では、kale huur（カーレ・ヒュール、共益費などを除く基本家賃）の2か月分が上限です。それより前の契約は3か月分までとされています。
平均家賃€1,914なら、上限は€3,828です。ここに初月の家賃を合わせると、入居時に€5,700以上を用意する計算になります。礼金にあたるものはなく、家主側の業者に頼まれた仲介手数料を借り手が払う必要もありません。
返還は14日以内、差し引くなら30日以内
デポジットは、契約が終わってから14日以内に返さなければなりません。差し引けるのは、未払いの家賃、共益費（servicekosten）、借り手の責任による損傷、エネルギー性能の負担金（energieprestatievergoeding）の4つだけです。事務手数料や、通常の使用による傷み、家主の手入れ不足による損傷は差し引けません。
差し引く場合も、残りは30日以内に返し、内訳を書面で示す必要があります。返ってこないときは、まず書面で返還を求め、それでも払われなければ裁判所に申し立てます。Juridisch Loket（法律相談窓口）には書面の見本があります。
上限を超えるデポジットを求められたら
政府の案内は、上限を超えるデポジットを求められた場合の選択肢を3つ挙げています。払わない（その場合、物件を逃す可能性がある）、払ったうえで自治体に届け出る（家主に罰金が科される可能性があるが、返金は保証されない）、払ったうえで裁判所に減額を求める（減額されれば差額が返る）、の3つです。
収入が足りない人に「デポジットを増やせば貸す」と持ちかける家主もいますが、2か月分を超える額は上限違反です。収入不足を補う方法としては、次に説明する保証人のほうが筋が通っています。
保証人（borg）と銀行保証
収入が条件に届かない場合、家主は borgsteller（ボルフステラー、保証人）を求めることがあります。家族などが、借り手が払えなかったときに代わりに払うと約束するもので、オランダ民法典の第7編第14章（borgtocht、保証）に定めがあります。私人が保証人になる場合の保護規定もあり、上限額と期間を書面に明記するのが安全です。
保証人に求められる条件は家主ごとに違い、保証人自身の収入が家賃の数倍あること、オランダに住んでいるか働いていることを求められる例が多く見られます。日本に住む親を保証人にしたい場合、受け入れない家主も多いため、応募前に確認が必要です。
デポジットの代わりに、bankgarantie（バンクハランティー、銀行保証）を求められることもあります。借家人団体 Woonbondは、銀行保証は法律上認められているものの実際にはほとんど使われず、毎年の手数料がかかるため、払えるならデポジットのほうがよいと説明しています。
次の表は、入居時に求められるお金と保証を比べたものです。
| 種類 | 上限・条件 | 戻ってくるか | 注意点 |
|---|---|---|---|
| デポジット（waarborgsom） | 基本家賃2か月分 | 14日以内（差引は30日） | 振込で払い、記録を残す |
| 保証人（borgsteller） | 法定の上限なし | 対象外 | 上限額と期間を書面に |
| 銀行保証（bankgarantie） | 実例は少ない | 契約終了で解除 | 年間手数料がかかる |
| 仲介手数料 | 家主側の業者は請求不可 | 払ったら5年以内に返還請求 | 名目を変えても同じ |
デポジットと仲介手数料には明確な上限と禁止がありますが、保証人には法定の上限がありません。保証人の負担がどこまでかを書面で区切ることが、保証人を守ることにもなります。
8. 収入が足りないときの選択肢
収入を合算する・共同で借りる
パートナーと暮らす場合、2人の収入を合算して審査してもらえることがあります。この場合、2人とも契約者（medehuurder、共同の借り手）になるのが一般的です。個人情報保護庁が婚姻やパートナーの有無を聞いてよいとしているのは、このためです。
友人同士のシェアでは、合算を認めない家主も多く、住居の用途やシェアの可否が自治体の規則で決まっていることもあります。シェアを考えるなら、物件ごとに「何人で借りられるか」を最初に確認してください。
価格帯と区分を見直す
第1章で見たとおり、€2,000を超える物件は掲載が多い一方、応募が少なく、交渉の余地があることがあります。ただ、3倍ルールを満たせないなら、価格帯を下げるほうが現実的です。
中間家賃の物件は家賃に上限があり、自治体によっては中間所得の人に優先して割り当てられます。デン・ハーグを含むハーグ地域の住宅協会の物件は、登録して待つ方式が中心です。登録期間で順番が決まるため、長く住む見込みがあるなら早めに登録しておくことに意味があります。
家賃手当（huurtoeslag）を試算する
2026年から家賃手当の仕組みが変わりました。税務署（Belastingdienst）によると、家賃が€932.93を超えていても、ほかの条件を満たせば家賃手当を受けられる場合があります。ただし€932.93を超える部分は計算に入りません。共益費も計算から外れ、基本家賃だけで計算するようになりました。
家賃手当は家主の審査で収入として扱われるとは限りませんが、家計の見通しを立てる材料になります。手当の全体像は「オランダの toeslagen（各種手当）」にまとめています。
勤務先の支援と保証
外国から人を採用する企業の中には、住宅探しの支援（relocation）や、会社名義での賃貸契約、家主向けの保証書を用意しているところがあります。来たばかりで給与明細がない時期は、会社名義の短期契約でつなぎ、明細がそろってから個人で探す方法もあります。
次の表は、収入が足りないときの選択肢を比べたものです。
| 選択肢 | 向いている人 | 効果 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 収入の合算 | 夫婦・パートナー | 世帯で3倍を満たす | 2人とも契約者になる |
| 保証人 | 学生・若い単身者 | 不足分を補う | 国内在住を求められやすい |
| 価格帯の見直し | 全員 | 必要月収が下がる | 応募が集中しやすい |
| 中間家賃・社会住宅 | 中所得・長期滞在 | 家賃に上限 | 待機期間・所得上限 |
| 家賃手当の試算 | 低〜中所得 | 家計の補助 | €932.93超は計算外 |
| 勤務先の支援 | 来たばかりの会社員 | 明細不足を補う | 会社の制度による |
1つで足りなければ、合算と価格帯の見直し、保証人と勤務先の支援のように組み合わせて考えるのが現実的です。
高度人材の給与基準と比べると
オランダで働く外国人の多くが使う kennismigrant（高度人材）の在留許可には、給与の基準があります。移民局（IND）によると、2026年の基準は30歳以上で税込月€5,942、30歳未満で€4,357、オランダの大学卒業者などに適用される軽減基準で€3,122です（いずれも休暇手当を除く）。
30歳以上の高度人材の基準額は、平均家賃の3倍をわずかに上回ります。一方、30歳未満の基準額€4,357で3倍ルールを満たせる家賃は、€1,452までです。基準ぎりぎりの給与で来る人は、平均的な物件の審査に届かないことを前提に、価格帯を考えておく必要があります。
9. つまずきやすいところ
審査の前に落とされる理由
審査で不利になる理由は、収入の額だけではありません。在住者がよくつまずく場面を、理由と対策つきでまとめました。
| つまずく場面 | なぜ起きるか | 対策 |
|---|---|---|
| 年収は足りるのに落ちる | 月額で見て休暇手当を含めない | 年収入りの雇用主証明書を出す |
| 試用期間中で断られる | 雇用の継続が不確か | 継続の意向を証明書に書いてもらう |
| 30%ルールで手取りが多い | 審査はふつう税込額で見る | 税込額で条件を確認する |
| 日本の親を保証人にできない | 国内在住を求める家主が多い | 応募前に可否を聞く |
| 書類一式を求められる | 早い段階で集めたがる業者 | 必要な時期と理由を聞く |
| 落選理由が分からない | 説明を求めていない | 理由の説明を求める |
特に多いのは、給与の見せ方で損をしているケースです。ボーナスや手当を含む年収が分かる書類を用意するだけで、結果が変わることがあります。
10. 日本の入居審査と比べる
保証会社が中心の日本、本人の収入が中心のオランダ
日本の賃貸では、家賃債務保証会社を使うのがごく一般的になっています。国土交通省は、住宅の確保に配慮が必要な人も使いやすい保証会社を国が認定する認定家賃債務保証業者制度も設けています。審査の中心は保証会社で、借り手の収入は「保証会社が引き受けるか」の判断材料になります。
オランダでは、保証会社を使う仕組みは一般的ではありません。家主や仲介業者が、借り手本人の収入を直接見て判断するのが基本です。そのため、収入の倍率や雇用の安定性が、日本以上に結果を左右します。
敷金・礼金と、オランダのデポジット
日本では敷金・礼金・仲介手数料・保証会社の初回保証料などが入居時にかかり、地域や物件で大きく違います。オランダでは礼金にあたるものはなく、家主側の業者は仲介手数料を請求できず、デポジットは基本家賃2か月分までと法律で決まっています。
連帯保証人のルール
日本では2020年4月1日施行の改正民法により、個人が賃貸の連帯保証人になる場合、保証の上限額（極度額）を定めないと保証契約が無効になりました。オランダでも私人の保証人を守る規定はありますが、実務では書面の中身を自分で確かめることが大事です。
次の表は、日本とオランダの入居審査の違いを並べたものです。
| 項目 | 日本 | オランダ |
|---|---|---|
| 審査の中心 | 保証会社の審査が多い | 家主・仲介業者が本人の収入を見る |
| 収入の目安 | 家賃は月収の3分の1程度とよく言われる | 税込月収が家賃の3倍以上が一般的 |
| 入居時の費用 | 敷金・礼金・仲介手数料など | デポジット2か月分まで・礼金なし |
| 保証人 | 保証会社か、極度額つきの連帯保証人 | 収入不足のときに求められる |
| 聞かれる情報 | 勤務先・年収・勤続年数など | 収入は可、国籍・宗教・健康は不可 |
| 落選の理由 | 通常は説明されない | 公募物件では説明の義務 |
どちらが厳しいかではなく、誰がリスクを引き受けるかの違いです。日本では保証会社が、オランダでは家主が引き受けるため、オランダでは本人の収入をより細かく見られます。
11. 日本から来る家族にどう伝えるか
「審査に必要な書類」を早めに頼む
オランダへの赴任や転職が決まったら、家族と住む家を探す前に、勤務先に雇用主証明書の発行を頼んでおくと手続きが早く進みます。日本の会社からの出向なら、オランダ側の受け入れ会社が出すのか、日本の本社が出すのかも確認が必要です。
親に保証人を頼むときの説明
学生の子どもを送り出す親から、保証人になってほしいと頼まれることもあります。オランダの家主は国内在住の保証人を求めることが多く、日本在住の親では受け入れられないことがあると、あらかじめ伝えておくと話がこじれません。
引き受ける場合は、保証の上限額と期間を書面に入れてもらうことを勧めてください。日本の改正民法の極度額と同じ考え方だと説明すると、理解してもらいやすくなります。
費用の見通しを数字で共有する
家族には、家賃だけでなく入居時の総額を伝えておくと安心です。平均家賃€1,914の物件なら、デポジット上限€3,828と初月の家賃で€5,742、つまり入居時に家賃の約3か月分が目安になります。生活費の全体像は「オランダの生活費（2027年）」も参考になります。
12. 手順：審査に備えて明日やること
- 自分の税込月収を確かめる：給与明細と雇用契約から、月額と年収（休暇手当込み）の両方を出す
- 狙う価格帯を決める：月収÷3、÷3.5、÷4 の3つの家賃を計算し、応募する上限を決める
- 雇用主証明書を頼む：雇用形態・開始日・年収・試用期間の有無を入れてもらう
- 前の家主の証明を用意する：オランダで借りていた人は家主に、日本から来る人は英文の在籍・支払い証明を検討する
- 書類を1つのPDFにまとめる：BSN と身分証の写真を隠し、KopieID などで安全なコピーを作る
- 物件ごとに条件を読む：倍率・税込か手取りか・共益費を含むか・保証人の条件を確認する
- 落選したら理由を聞く：説明がない、差別が疑われるときは自治体の通報窓口へ
デン・ハーグでは、市の huuradviseurs（家賃アドバイザー）に市の代表番号14070から相談できます。The Hague International Centre（電話 +31 70 353 50 43、月〜木 9:00〜17:00）も、在住外国人向けに住まいの権利の案内をしています。
13. ケースで考える（架空の例）
ここからは、立場ごとの考え方を架空の3人で示します。実在の人物ではありません。
Aさん（32歳・単身・高度人材）は、税込月€6,000でデン・ハーグに着任しました。3倍なら家賃€2,000まで届きますが、4倍を求める物件では€1,500までです。休暇手当込みの年収を示せる雇用主証明書を用意し、€1,600〜1,900の物件に絞りました。
Bさん夫婦（30代・子ども1人）は、夫が税込月€4,500、妻は来たばかりで仕事を探しています。夫だけでは3倍で€1,500までです。妻の就職を待つ間は会社の支援で短期の住まいを確保し、2人の収入がそろってから合算で申し込むことにしました。
Cさん（24歳・大学院生）は、奨学金と仕送りで生活しています。民間の物件では保証人を求められ、日本に住む親では受け入れられない物件もありました。学生寮と、日本在住の保証人を認める物件に絞って探しています。
次の表は、3人の状況と取った方法をまとめたものです。
| 人物（架空） | 税込月収 | 3倍で届く家賃 | 取った方法 |
|---|---|---|---|
| Aさん（単身・高度人材） | €6,000 | €2,000まで | 年収入りの証明書、€1,600〜1,900に絞る |
| Bさん夫婦（子ども1人） | €4,500（夫） | €1,500まで | 会社の支援でつなぎ、合算で申し込む |
| Cさん（大学院生） | 奨学金など | 単独では難しい | 学生寮、国外の保証人を認める物件 |
同じ「3倍ルール」でも、単身か家族か、来たばかりか、学生かで、取れる手が変わります。自分がどの立場かを先に整理すると、探す物件の範囲が絞りやすくなります。
14. やってはいけないこと
審査を急ぐあまり、損をしたり危ない目に遭ったりすることがあります。避けたい行動を理由とあわせてまとめました。
| やってはいけないこと | 理由 |
|---|---|
| BSN が見える身分証のコピーを送る | 業者は BSN を扱えない。悪用の危険がある |
| 内見前にデポジットや手付金を送る | 賃貸詐欺の典型的な手口 |
| 2か月分を超えるデポジットに黙って応じる | 上限違反。届け出や減額請求の対象 |
| 収入を水増しした書類を出す | 契約の解除や損害賠償の原因になる |
| 全期間の銀行明細をそのまま出す | 給与入金の部分だけで足りることが多い |
| 上限のない保証書に家族を署名させる | 保証人の負担に歯止めがない |
特に書類の水増しは、契約後に分かると契約を解除される理由になります。足りない分は、保証人や合算など正面からの方法で補ってください。
15. チェックリスト
- 税込月収を、月額と年収（休暇手当込み）の両方で把握した
- 月収÷3・÷3.5・÷4 で、応募できる家賃の上限を出した
- 雇用主証明書・給与明細・雇用契約をそろえた
- 前の家主の証明、または代わりになる書類を用意した
- BSN と写真を隠した身分証のコピーを作った
- 物件の収入条件が税込か手取りか、共益費を含むかを確認した
- デポジットが基本家賃2か月分以内かを確認した
- 保証人を頼む場合、上限額と期間を書面に入れる準備をした
- 家賃手当の対象になるかを試算した
- 落選したら理由を聞き、必要なら通報窓口に届け出ることを決めた
16. まとめ
- 2026年7〜9月の新規契約の平均家賃は月€1,914で、3倍ルールでは税込月収€5,742が目安になる
- 3倍ルールは法律ではなく業界の慣習で、家主によって3〜4倍、税込か手取りかも違う
- 家主は収入と支払い能力に関わることは聞けるが、国籍・宗教・健康などは聞けず、BSN も求められない
- 仲介業者は身分証を見られるが、家賃月€10,000未満ならコピーは取れない。実務では BSN を隠したコピーで対応する
- 公募物件では選考基準の公開と、落選者への理由の説明が義務になっている
- デポジットは基本家賃2か月分まで、返還は14日以内（差し引くなら30日以内）
- 収入が足りないときは、合算・保証人・価格帯の見直し・家賃手当・勤務先の支援を組み合わせる
参考にした情報源
起点の記事と在住者向け媒体
- Want to rent in the Netherlands? You may need €5,742 a month — DutchReview：2026年第3四半期の平均家賃・必要月収・価格帯別の応募数（起点の記事）
- Income of €5,650 needed to rent average home — DutchReview：2026年第2四半期の平均家賃€1,882
- Average home in the Netherlands now requires monthly income of 5.742 euros — IamExpat：前年比2.4%、平米単価€20.92、平均給与、7万6,000戸の減少
- Private sector rent increase outpaces inflation; €1,914 per month — NL Times：第3四半期の報道（上昇率の書き方の違い）
- Private sector rent hikes outpace inflation; Up 5% in Q2 — NL Times：第2四半期の必要月収約€5,650
- Average rent hits €1,838 — NL Times：2025年第4四半期の平均家賃
- Renters now need to earn €5,676 a month — DutchNews.nl：2026年第1四半期の平均家賃€1,892
- Tenant rights in the Netherlands — Expatica：国籍による差別の禁止、デポジットの上限と返還期限
- Standard practices for renting via a makelaar — ACCESS：雇用契約を重視する家主と自営業者の壁
- Rules for a landlord or rental agent — ACCESS：家主と仲介業者のルール
- Rules of renting in NL — Xpat.nl：入居時の点検表（デポジット・手数料の記述は法改正前のもの）
- Housing rights — The Hague International Centre：良い家主法の7つのルールとデン・ハーグの相談窓口
政府・当局・統計
- Wat zijn de regels tegen discriminatie op de woningmarkt — Rijksoverheid：聞いてよい情報・いけない情報、選考手順と落選理由の説明
- Landelijke regels van goed verhuurderschap — Volkshuisvesting Nederland：良い家主法の全国ルールと施行日
- Waarborgsom — Rijksoverheid：デポジットの上限・返還期限・差し引ける費用
- Aanhangsel van de Handelingen 2023-2024 nr. 947 — Officiële bekendmakingen：収入証明・借金・BKR についての内務大臣の回答
- Requesting data about your income — Autoriteit Persoonsgegevens：仲介業者が求めてよい収入データと、国籍・BSN の禁止
- Identity document in the case of purchase, rent or sale — Autoriteit Persoonsgegevens：身分証のコピーと€10,000の例外
- Indexering inkomensgrenzen en huurprijsgrenzen 2026 — Rijksoverheid：家賃の区分と住宅協会・中間所得の上限
- Wet betaalbare huur — Huurcommissie：手頃な家賃法と中間家賃の上限
- Huurtoeslag verandert vanaf 2026 — Belastingdienst：家賃手当の2026年の変更
- Required amounts income requirements — IND：高度人材の2026年の給与基準
- Burgerlijk Wetboek Boek 7 — wetten.overheid.nl：賃貸（第4章）と保証（第14章）の条文
- Inkomen van personen — CBS：個人の所得の中央値と平均（2024年暫定値）
- Een borg of bankgarantie, mag dat nog? — Woonbond：銀行保証とデポジットの比較
- Huurcontract — Juridisch Loket：賃貸契約の注意点と無料の法律相談
日本の制度
- 認定家賃債務保証業者制度 — 国土交通省：日本の家賃債務保証会社の制度
- 民法の一部を改正する法律（債権法改正）について — 法務省：2020年4月1日施行の改正民法（保証のルール）
いずれも2026年10月29日に確認したものです。家賃の統計は四半期ごとに、家賃の区分と手当の金額は毎年変わります。申し込みや契約の前に、公式サイトで最新の数値を確認してください。
元記事はこちら
Want to rent in the Netherlands? You may need €5,742 a month — DutchReview
よくある質問
- オランダで賃貸を借りるには、どれくらいの収入が必要ですか？
- 法律の基準はありませんが、民間の家主の多くは税込月収が家賃の3倍以上あることを求めます。2026年7〜9月の新規契約の平均家賃は月€1,914で、3倍なら月€5,742（年約€68,900）です。自由セクターの下限に近い家賃€1,228でも、3倍で月約€3,684が目安になります。
- 家賃の3倍という収入条件は法律で決まっているのですか？
- 決まっていません。業界の慣習で、家主や仲介業者ごとに3倍・3.5倍・4倍など基準が違います。ただし良い家主法（Wet goed verhuurderschap）により、公募する物件では選考基準を書面で公開し、差別のない基準を使い、落選した応募者に理由を説明する義務があります。
- 賃貸の審査でどんな書類を求められますか？
- 会社員なら直近の給与明細（loonstrook）、雇用主証明書（werkgeversverklaring）、雇用契約書、身分証の提示が一般的です。自営業なら会計士の確認した決算や所得税の申告書が求められます。個人情報保護庁は、仲介業者が給与明細や給与の入金がわかる銀行明細を求めることは認めています。
- 家主に聞かれても答えなくてよいことはありますか？
- あります。国籍や民族、宗教、政治的な考え、性的指向、心身の健康は聞いてはいけない情報です。BSN（市民サービス番号）も求められません。仲介業者は身分証を確認できますが、家賃が月€10,000未満ならコピーやスキャン、写真は取れないと個人情報保護庁は説明しています。
- デポジットはいくらまでですか？いつ返ってきますか？
- 2023年7月1日以降に結んだ契約では、基本家賃（kale huur）の2か月分が上限です。返還は契約終了から14日以内、未払い家賃や借り手の責任による損傷などを差し引く場合でも30日以内です。差し引く場合、家主は書面で内訳を示す必要があります。
- 収入が家賃の3倍に届かないときはどうすればよいですか？
- パートナーとの収入の合算、保証人（borg）を立てる、家賃の低い物件や中間家賃の物件に絞る、勤務先の住宅支援を使うといった方法があります。2026年からは家賃が€932.93を超えても家賃手当を受けられる場合があるため、試算しておくと判断材料になります。
出典: DutchReview
