家賃が高すぎないか確かめる手順｜オランダの点数制と Huurcommissie、申立て€25・6か月の期限（2026年）

オランダで部屋を借りていると、家賃の請求額を見て「この部屋でこの金額は普通なのだろうか」と考えることがあります。相場が上がり続けているので比べる先がなく、交渉しても部屋を失うだけではないか、と黙ってしまう人は少なくありません。

その「黙ってしまう」ことの重さを数字で示したのが、英語ニュースサイト NL Times の2026年10月27日の記事 です。ロッテルダム市の会計検査院（Rekenkamer Rotterdam、レーケンカーメル）が、2024年7月に施行された Wet betaalbare huur（ウェット・ベターラバレ・ヒュール、手ごろな家賃法）の市の運用を調べたところ、家賃が実際に下がったのは34件だけでした。市が受けた通報は2026年3月までで212件。悪質な大家ほど借り手が通報しない、という構図も指摘されています。

この記事では、その報告を出発点に、借り手が自分で家賃を確かめ、下げてもらうまでの手順を整理します。点数制（WWS）の仕組み、家賃の3区分、Huurcommissie（ヒュールコミッシー、家賃委員会）の huurprijscheck と申立ての費用・期限、市の窓口、サービスコストの精算、2027年に予定されている変更までを、政府・Huurcommissie・CBS（中央統計局）・自治体の一次情報で確かめました。オランダの大家の慣習そのものは 床がない部屋を貸していい国、部屋探しのサイトの話は 有料賃貸サイトの記事 にまとめているので、ここでは「入居した後に家賃をどう確かめるか」に絞ります。

この記事が主に根拠にした情報

• NL Times「Rotterdam's approach to landlords that charge exorbitant rents is expensive, ineffective」（2026年10月27日、起点の記事）と、Rijnmond の同じ報告の記事（2026年10月26日）
• Volkshuisvesting Nederland（住宅省の情報サイト）の2026年・2027年の上限家賃と、年間の値上げ上限
• Huurcommissie の手数料、開始家賃の審査、サービスコストの精算のページ（2026年10月28日確認）
• CBS「Woninghuur stijgt gemiddeld met 4,4 procent」（2026年9月4日）
• IamExpat、DutchReview、Expatica、DutchNews、ACCESS、The Hague International Centre の解説と報道

1. ロッテルダムの報告で何が分かったか

34件という数字の意味

まず、起点の報告の中身を確かめます。NL Times と、ロッテルダムの地域局 Rijnmond の記事 によると、会計検査院が確かめた主な数字は次のとおりです。

通報212件のうち、Huurcommissie に回されなかったものもあり、最終的に家賃が下がったのは34件でした。NL Times は「34人の借り手」、Rijnmond は「34戸」と書いていますが、数は同じです。会計検査院は、市が家賃の引き下げ1ユーロを実現するのに€95を使った計算になるとして、結果を「乏しい（mager）」と評しました。

悪質な大家ほど通報されない

数字以上に重いのは、通報が来ない理由です。会計検査院のディレクター Sjoerd Keulen 氏は、大家のふるまいが悪いほど借り手は通報しないと述べています。理由として挙げられたのは、退去させられて次の部屋が見つからないことへの不安、行政への不信、そして大家による威圧です。

市自身の推計では、ロッテルダム南部の Carnisse（カルニッセ）地区では、借り手の少なくとも60%が高すぎる家賃か劣悪な住環境、またはその両方に置かれているとされています。この地区には出稼ぎ労働者が多く住んでいます。それでも通報は少ない。制度は「借り手が声を上げること」を前提に組まれていて、その前提がいちばん崩れやすいところで崩れている、というのが報告の指摘です。全国でも、DutchNews が伝えた Argos の分析（2026年8月28日）では、Kamernet の個室の募集2,637件の約6割が法定の上限を超え、超過は平均で月€239でした。

市の対応と、報道どうしの食い違い

NL Times は、2024年7月以降、市が過料を科した例も、住宅の管理を引き取った例もゼロだったと伝えています。会計検査院は「この慎重なやり方では、大家にとって法律を守らないほうが得になる」と結論づけ、借り手の通報を待たずに、市が非公式に把握している問題の大家に動くよう勧めました。市の住宅担当の Astrid Kockelkoren 助役は、新しい市政が夏の前に取り締まりを強めたと答えています。

一方で、行政専門誌 Binnenlands Bestuur が大都市14市に聞いた調査 では、ロッテルダムは警告書83通、強制金つきの命令（last onder dwangsom）7件、過料2件と、むしろ執行の件数が多い市として紹介されていました。会計検査院の報告と数字が合わないのは、対象期間や「Wet betaalbare huur による処分」に数えるかどうかの違いと考えられますが、報道からは確かめきれません。行政の処分件数は、出どころによって食い違っていると受け止めておくのが安全です。

どちらの数字をとっても、数万戸ある中間家賃の住宅の規模に比べれば、行政が自分から家賃を下げさせた件数はごくわずかです。

2. 家賃の3区分：まず自分の位置を知る

社会住宅・中間家賃・自由セクター

家賃を確かめる最初の一歩は、自分の部屋がどの区分に入るかを知ることです。区分は家賃の額ではなく、住宅の点数で決まります。点数の仕組みを woningwaarderingsstelsel（ウォニングワーデリングスステルセル、住宅評価制度、略して WWS）と呼びます。

2026年1月1日からの上限は、物価上昇率3.65%で改定された値です。上限はすべて kale huur（カーレ・ヒュール、基本家賃）、つまりサービスコストや光熱費を含まない額で比べます。

2027年の値は、2025年7月〜2026年7月の物価上昇率2.87%で改定されたもので、2027年1月1日から使われます。区分の境目にある部屋では、この改定で同じ点数でも上限が€30前後動くことになります。

「契約が始まったときの家賃」で決まる

区分を判断するときに大事なのは、いまの家賃ではなく、契約開始時の家賃（aanvangshuur、アーンファングスヒュール） が基準になることです。Volkshuisvesting Nederland も、契約が自由化されているかどうかは開始家賃で判断すると明記しています。開始後の毎年の値上げで中間家賃の上限を超えても、それだけで自由セクターに移るわけではありません。

2024年7月より前の契約は扱いが違う

Wet betaalbare huur の中間家賃の規制は、2024年7月1日以降に結ばれた契約に適用されます。Huurcommissie の Wet betaalbare huur の解説 によると、それより前の契約の扱いは次のとおりです。

古い自由セクター契約で点数が143点以下だった部屋は、大家に1年の移行期間が与えられ、2025年7月1日からは借り手が Huurcommissie に申し立てられるようになりました。何年も前に「自由セクターだから」と言われて契約した部屋でも、点数を数え直す価値があります。

3. 点数（WWS）は何で決まるのか

主な採点項目

点数は、部屋の広さや設備、建物の価値を足し上げて計算します。在住者向け媒体の IamExpat の点数制の解説 や ACCESS の解説 も、項目の並べ方はほぼ同じです。

ここで言う WOZ（ウォズ）評価額は、固定資産税の課税にも使う公的な評価額で、住所を入れれば誰でも調べられます。エネルギーラベルも公的な登録簿で確認できます。

エネルギーラベルとWOZの「上限」

Wet betaalbare huur は、省エネ性能の点数を強めました。Huurcommissie の採点の手引きによると、ラベルが良いほど点数は大きく、E は −4点、F は −9点、G は −15点と、悪いラベルには減点がつきます。ただし文化財に指定された住宅には、E〜G の減点はつきません。

もう一つ大事なのが WOZ の上限（cap） です。Volkshuisvesting Nederland の WWS の変更点の説明 では、187点以上になる住宅で WOZ の点数が全体の33%を超える場合、WOZ の点は33%までしか数えず、その結果186点以下に落ちる住宅は186点で頭打ちにするとされています。人気の地区で評価額が高いだけの小さな部屋が、自由セクターに逃げられないようにする仕組みです。

契約書に点数が書いてあるはず

2025年1月1日以降に結ばれた契約では、大家は点数の計算を契約に添えて渡す義務があります。The Hague International Centre の住まいの権利のページ も、この書面が家賃審査の申立ての材料になると案内しています。点数の書面がない、または自由セクターと書いてあるのに計算が付いていない場合は、それ自体が確認すべき点です。

4. huurprijscheck で自分の点数を数える

使うツールと所要時間

点数を数えるのは、Huurcommissie の公式ツール huurprijscheck です。英語の案内もあります。住宅のタイプによって入力フォームが分かれています。

2024年7月1日より前の契約には、旧版のチェックを使います。DutchReview の 家賃チェックの手引き では、個室は常に社会住宅として扱われると説明されています。ただしこの記事は2024年1月の更新で、「Huurcommissie が助けられるのは社会住宅だけ」とも書かれています。中間家賃の規制ができる前の情報なので、いまは中間家賃の部屋も対象になっている点に注意してください。

入力前にそろえるもの

測る作業がいちばん時間を取ります。メジャーで各部屋の内寸を測り、天井が斜めの屋根裏部屋は高さ1.5m以上の部分だけを数える、といった細かい決まりもあります。事前にそろえるものを表にまとめました。

結果の読み方

結果は「点数」と「その点数の上限家賃」で出ます。自分の基本家賃が上限を超えていれば、引き下げを求める根拠になります。境目の143点・186点の近くでは、数平方メートルの測り違いで区分が変わることがあります。IamExpat の記事 は、165点の1寝室の部屋の上限が€1,045.71になる例を挙げ、在住者がよく払っている€1,500以上との差は年€5,000を超えうると説明しています（2025年6月時点の例です）。

自信がないときは、自治体の家賃窓口（後述）に計算を手伝ってもらえます。ロッテルダム市は、民間の簡易チェック weetwatjehuurt.nl も案内しています。

5. 家賃を下げてもらう手順と、Huurcommissie の費用・期限

2つのルート

点数が出たら、次は動き方を選びます。大きく分けて、大家と争いを裁いてもらう Huurcommissie のルートと、市に大家を取り締まってもらう meldpunt のルートがあります。

いちばん大事な「6か月」

Huurcommissie の 開始家賃の審査のページ によると、契約開始日から6か月以内に開始家賃の審査を申し立てれば、家賃が高すぎると判断されたとき、新しい家賃は契約の初日にさかのぼって適用されます。この6か月は fatale termijn（ファターレ・テルミン、延長できない期限）で、過ぎた申立ては中身を審理してもらえません。契約開始日より前に申し立てることもできます。

6か月を過ぎても、家賃の審査そのものは受けられます。ただしその場合の引き下げは、申し立てた後の将来の家賃にだけ効きます。この場合は、まず大家に引き下げの提案を書面で送り、応じてもらえなければ申し立てる、という順番になります。Huurcommissie は提案の文例（モデルレター）を用意しています。

媒体によって期限の書き方が違う点にも注意が必要です。Expatica の借り手の権利の記事（2025年10月7日更新）は「契約の署名か値上げ通知から3か月以内」と書いていますが、Huurcommissie 自身と The Hague International Centre は「契約開始から6か月以内」です。期限は Huurcommissie の表記で判断し、迷ったら早めに出すのが安全です。

申立ての費用

Huurcommissie の 手数料のページ によると、費用は次のとおりです。手数料（leges、レーヘス）を払って初めて手続きが始まり、払い遅れると手続きは止まります。

最低所得や生活保護水準の人は、DigiD で MijnHuurcommissie にログインし、案件の「Acties」から手数料の免除（vrijstelling）を申請できます。電話の問い合わせは 088 1 600 300 です。借り手の€25に対し、負けた大家は€500以上を払うので、根拠がしっかりしていれば借り手の費用の危険は小さい仕組みです。

審理はどう進むか

申立て後、Huurcommissie の担当者が住宅を訪れて自分たちで点数を数え直します。結果は調査報告にまとめられ、双方が意見を出したうえで審理（zitting）が開かれ、裁定（uitspraak）が出ます。裁定は双方を拘束します。Huurcommissie の自治体向けの案内では、裁定は通常4か月以内とされていますが、同委員会の2025年の年次報告は、調査が複雑になって時間がかかるようになったと書いています。

年次報告の発表 によると、2025年に手続きを始めた借り手と大家は1万6,200件超。点数にもとづく家賃の争いの調査は週37件、年1,920件ほどでした。

裁定が守られないとき

裁定が出ても終わりとは限りません。NL Times が伝えた KRO-NCRV の番組 Pointer の調査（2026年6月24日）では、2021年5月〜2025年12月に公開された約3万8,000件の裁定を調べ、約1割の裁定で、借り手が同じ問題で再び Huurcommissie に来ていたとされています。重い裁定が半年以上あけて2回以上出た住所は160以上ありました。裁定を守らない大家には、次章の市の窓口が使えます。

6. 市の家賃窓口（meldpunt・huurteam）

Wet goed verhuurderschap と meldpunt

市の窓口の根拠は、2023年7月1日施行の Wet goed verhuurderschap（ウェット・ホート・フェルヒュールデルスハップ、良い賃貸の法律）です。Volkshuisvesting Nederland の借り手向け解説 によると、2024年1月1日からすべての自治体に meldpunt（メルトプント、通報窓口）を置く義務があります。2025年1月1日からは、上限を超える家賃も市が取り締まれるようになりました。

市ができるのは、警告、強制金つきの命令、過料、極端な場合は住宅の管理の引き取りです。一方で、払いすぎた家賃を借り手に返させることはできません。それは Huurcommissie と裁判所の仕事です。

Groningen（フローニンゲン）市は、Wet goed verhuurderschap による全国初の過料として、借り手を威圧した大家に初回の上限額 €25,750 を科しました（Volkshuisvesting Nederland、2025年11月17日）。

デン・ハーグ

デン・ハーグ市には、民間の大家から借りている人向けの Huurteam（ヒュールテーム、家賃チーム） があります。市の Huurteam のページ によると、点数を数えて上限家賃を出し、高すぎれば大家との話し方や Huurcommissie の手続きを手伝ってくれます。市に住民登録していることが条件で、入居から6か月以内なら家賃の額にかかわらず相談でき、6か月を過ぎていても基本家賃が€932.93未満なら対象です。予約はオンラインか市の代表番号14070です。住宅協会（Haag Wonen、Staedion など）の借り手は対象外で、協会に直接相談します。

家賃が高すぎることを市に通報するページ では、DigiD でオンライン通報します。必要なのは、huurprijscheck の結果、契約書の写し、大家と話した経過などです。対象は社会住宅と186点までの中間家賃、個室で、自由セクターの借り手は Huurcommissie に行くよう案内されています。

なお、2026年10月28日の確認時点で、この通報ページに書かれた上限額は€900.07と€1,184.82で、2025年の値のままでした。2026年の正しい上限は€932.93と€1,228.07です。自治体のページの金額は更新が遅れることがあるので、金額は Volkshuisvesting Nederland で確かめてください。

アムステルダム

アムステルダム市は 借り手の権利のポータル と、大家の問題を通報するページ を持っています。点数の上限を超える家賃は通報の対象で、市は調査して大家に処分を出せます。個別の助言と法的な支援は、市が支える財団 !WOON が無料で受け持ち、Huurcommissie や裁判所の手続きを一緒に進めてくれます。

ロッテルダム

ロッテルダム市の窓口は Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag（望ましくない賃貸行為の通報窓口） です。DigiD でオンライン通報し、5営業日以内に手紙かメールで返事が来て、市は8週間以内の解決を目標にしています。電話は14 010です。通報と「執行の要請（handhavingsverzoek）」は別物で、執行を求めるならフォームでそう明示する必要があります。

このページにも、社会・中間の値上げ上限を5.8%、自由セクターを5.5%とする記載がありました。これは2024年の値で、2026年は4.1%・6.1%・4.4%です。会計検査院の調査計画書によれば、市の Huurteam Rotterdam への委託は2026年4月で終わる予定とされていましたが、その後どうなったかは市のページでは確かめられませんでした。

7. サービスコスト（servicekosten）の精算

基本家賃とサービスコストは別に見る

家賃の請求には、基本家賃のほかに servicekosten（セルフィスコステン、サービスコスト）が含まれていることがよくあります。共用部の清掃・照明、家具の使用料、光熱費の前払いなどです。点数の上限と比べるのは基本家賃だけなので、請求の総額をそのまま上限と比べてはいけません。逆に、基本家賃を低く見せてサービスコストを膨らませる手口もあります。

Wet goed verhuurderschap は、実際にかかった費用しか請求できないこと、毎年わかりやすい精算書を出すことを大家に求めています。Expatica は、家具の使用料は売値の年20%まで、管理費はサービスコスト全体の5%までが目安になると紹介しています。

精算書が来ない・おかしいとき

Huurcommissie の 精算書の審査のページ によると、手順は次のとおりです。

1. 大家は毎年7月1日までに前年分の精算書を送る義務がある
2. 7月1日までに届かなければ、書面で請求する。3週間たっても届かなければ申し立てられる
3. 内容に異議があれば、項目を挙げてメールか手紙で修正を求める
4. 3週間待っても解決しなければ、MijnHuurcommissie で「Afrekening servicekosten (huurder)」を申し立てる

期限は「精算書が届くべき日から2年」です。2024年分はまだ間に合います。Pointer の調査では、裁定が守られない問題はサービスコストの案件に多いとされていました。精算書と振込の記録は、年ごとにまとめて保存しておきましょう。

自由セクターの古い契約は注意

2024年7月1日より前に結ばれた自由セクターの契約では、サービスコストの争いを Huurcommissie に持ち込むには、大家が書面で同意している必要があります。同意がなければ、裁判所（kantonrechter、カントンレヒテル）か市の meldpunt を使うことになります。

8. 毎年の値上げと、2027年に変わること

2026年の値上げ上限

家賃を一度確かめても、毎年の値上げで上限との関係は変わります。2026年の値上げ上限は、政府が 2025年12月15日に発表 したとおりです。

Volkshuisvesting Nederland の値上げのページ によると、自由セクターの値上げ上限は2029年5月1日まで法律で決められています。値上げは12か月に1回までです。

実際の値上げは上限より少し低めでした。CBS の 2026年9月4日の発表 では、2026年7月の家賃は前年比で平均4.4%上がり、住宅協会は4.4%、その他の大家は4.1%、自由セクターは4.5%でした。全体の上昇率は2024年5.4%、2025年4.9%と、2年続けて下がっています。

2027年の値上げ上限はまだ決まっていない

2027年の値上げ上限は、2026年10月28日時点ではまだ発表されていません。政府は毎年12月に率を決めて公表します。計算式は決まっているので、社会住宅は物価の3年平均、中間家賃は賃上げ＋1%、自由セクターは物価と賃上げの低いほう＋1%になります。一方、上限家賃の額（143点で€959.71、186点で€1,263.32）は、すでに2027年1月1日からの値が公表されています。

規制の一部緩和の案

住宅大臣は2026年4月、民間の大家の売却を食い止めるため、規制を一部緩める案を示しました。NL Times と DutchNews が伝えた内容は次のとおりで、2027年1月1日の実施を目指していると報じられています。

• WOZ の上限（33%）に上乗せを認め、評価額の高い住宅で家賃を上げやすくする
• 屋外スペースがない住宅の −5点の減点をなくす
• すべての学生に期限付き契約を認める
• 新築の賃貸に認めている10%の上乗せを、20年から24年に延ばす

大家の団体の調査では、約5人に4人が緩和後も売却をやめないと答えたと NL Times が伝えています。実施されれば、新しい契約の上限家賃は上がる方向です。既存の契約の家賃が緩和で上がるわけではなく、値上げは年1回の上限の範囲内にとどまります。

Huurcommissie の手続きも変わる予定

Wet toekomstbestendige huurcommissie（将来に耐える家賃委員会法） は、2027年1月1日の施行が見込まれています（確定ではありません）。借り手に関係する主な変更は次のとおりです。

9. つまずきやすいところ

よくある誤解

制度そのものより、思い込みでつまずく人が多い分野です。よく見る誤解を並べます。

期限付き契約と仮住まい

2024年7月1日以降、新しい賃貸契約は原則として期限なしです。期限付き契約の場合も、開始家賃の審査の期限は6か月ですが、Huurcommissie のページによって起算日の書き方が「契約開始日」と「契約締結日」に分かれていました。早いほうの日から数えて6か月以内に出すのが安全です。antikraak（使用貸借）は賃貸借ではないので、この記事の手続きの多くが使えません。詳しくは antikraak の記事 を参照してください。

10. 日本の制度と比べると

「上限」がある国と、ない国

日本の賃貸には、民間の家賃に法律上の上限はありません。家賃は当事者の合意で決まり、借地借家法32条の借賃増減請求権で、税金や物価、近隣の相場と比べて「不相当」になったときに、増額や減額を求められる仕組みです。話し合いでまとまらなければ、裁判の前にまず調停（民事調停法の調停前置）を経ます。

オランダは逆で、住宅の点数という客観的な物差しで上限が先に決まっていて、それを超えていれば引き下げられます。相場との比較ではなく、部屋そのものの評価です。

敷金・原状回復との違い

日本では2020年4月の民法改正で敷金の定義と返還のルールが条文になり、原状回復は国土交通省のガイドラインで「通常損耗は借り手の負担ではない」と整理されています。それでも敷金トラブルは、最終的に少額訴訟などで争うことが多い分野です。

オランダの敷金（borg、ボルフ）は、2023年7月1日以降の契約で基本家賃の2か月分までと法律で決まっています。返還の争いは裁判所の管轄ですが、上限を超える敷金を求められたことは市の meldpunt に通報できます。日本の感覚で「敷金トラブルは退去のときの話」と考えていると、オランダでは入居時点で通報できる違反を見落とします。

言葉と手続きの壁

日本の家賃減額請求は、弁護士に頼まないと進めにくい印象を持つ人が多いと思います。オランダの Huurcommissie は、オンラインで申し立て、住宅の調査も委員会がやってくれるので、本人だけで進めやすい設計です。ただし画面と書類は基本的にオランダ語です。ACCESS は Huurcommissie に英語で問い合わせられると案内しています。市の Huurteam や !WOON のような支援窓口を間にはさむと、言葉の負担はかなり減ります。

11. 日本の家族にどう伝えるか

日本の家族に「家賃を下げてもらう手続きをしている」と話すと、「大家さんともめて大丈夫なのか」と心配されることがあります。日本では家賃の減額は、家主との関係を損ねる大ごとと受け取られやすいからです。

伝えるときは、次の3点を添えると誤解が少なくなります。

• オランダでは家賃に法律の上限があり、超えていれば下げるのが当然の手続きであること
• 争う場は裁判所ではなく、手数料€25の専門の委員会で、勝てば戻ること
• 期限なしの契約は、申し立てたことを理由に解約できず、威圧は市に通報できること

金額で伝えるのも効果的です。たとえば月€150の払いすぎは、年€1,800、日本円にすると30万円前後になります（為替で変わります）。「黙っていると年にこれだけ失う」という形のほうが、家族も納得しやすいはずです。

12. 明日やること（手順）

1. 契約書を出し、契約開始日と基本家賃、サービスコストの内訳を確かめる。開始日から6か月の期限日をカレンダーに入れる
2. 2025年以降の契約なら、契約に付いた点数の書面を探す。なければ大家にメールで請求する
3. 各部屋の寸法を測り、台所・浴室・暖房の写真を撮る。WOZ 評価額とエネルギーラベルを調べる
4. Huurcommissie の huurprijscheck で点数と上限家賃を出す。結果を PDF で保存する
5. 上限を超えていて、契約開始から6か月以内なら、MijnHuurcommissie で開始家賃の審査を申し立てる（€25）
6. 6か月を過ぎていれば、モデルレターで大家に引き下げを提案し、応じなければ申し立てる
7. 計算に自信がなければ、デン・ハーグなら Huurteam、アムステルダムなら !WOON に予約する
8. 威圧・過大な敷金・精算書が出ないといった問題は、市の meldpunt に通報する。執行を求めるなら、その旨を明示する
9. 毎年7月1日を過ぎたら、サービスコストの精算書が来たかを確かめる

13. ケースで考える（架空の例）

ここからは、制度の当てはめ方を示すための架空の例です。

ケース1：入居4か月の会社員（デン・ハーグ）

単身で、2026年6月に1寝室の部屋に基本家賃€1,350で入居。契約に点数の書面はなく、「自由セクター」とだけ書かれています。huurprijscheck で数えると172点で、上限は€1,228.07を下回りました。

このケースでは、6か月の期限が12月に来ることが最優先です。まず大家に点数の書面を請求しつつ、期限を待たずに開始家賃の審査を申し立てます。認められれば、6月の入居時にさかのぼって家賃が下がります。点数の測り違いが怖ければ、Huurteam に計算を見てもらいます。

ケース2：5年住んでいる家族（アムステルダム）

2021年に自由セクターとして契約した2寝室の部屋。点数を数えると138点でした。2024年7月より前の契約ですが、143点以下なので、2025年7月1日から上限の権利があります。6か月の期限は過ぎているので、まず大家に引き下げを提案し、応じなければ Huurcommissie に申し立てます。引き下げは将来分だけです。!WOON に相談して、文面の確認を頼むと安心です。

ケース3：シェアハウスの個室に住む学生（ロッテルダム）

玄関・台所を共用する個室で、月€780。個室は非自立型の住宅として社会住宅の扱いになるので、部屋用の huurprijscheck を使います。大家が「文句を言うなら更新しない」と言ってきたので、威圧として市の Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag にも通報します。Huurcommissie での家賃の審査と、市への通報は並行して進められます。

14. やってはいけないこと

15. チェックリスト

• 契約開始日と、その6か月後の日付を書き出した
• 基本家賃とサービスコストを分けて把握した
• 契約に点数の書面があるか確かめた（2025年以降の契約）
• huurprijscheck で点数と上限家賃を出し、保存した
• 上限を超えている場合、申立てか大家への提案のどちらかを済ませた
• 市の Huurteam や !WOON などの相談先を確かめた
• サービスコストの精算書を年ごとに保存している
• 威圧や過大な敷金があれば、日時と内容を記録した

16. まとめ

• ロッテルダムでは、手ごろな家賃法の施行後、通報212件に対して家賃が下がったのは34件で、過料や管理の引き取りはなかったと報じられています
• オランダの家賃の多くは住宅の点数で上限が決まり、2026年は143点まで€932.93、186点まで€1,228.07です
• 契約開始から6か月以内に Huurcommissie に申し立てれば、引き下げは契約初日にさかのぼります。費用は借り手€25で、勝てば返金です
• 市の meldpunt は大家に警告・過料を出せますが、払いすぎた家賃は取り戻せません。Huurcommissie と使い分けます
• サービスコストは毎年7月1日までに精算書が来るはずで、申立ての期限は2年です
• 2027年は上限家賃が€959.71・€1,263.32に改定され、規制の一部緩和と委員会の手続き変更が予定されています。値上げ率は12月に発表されます

参考にした情報源

起点の記事と、同じ報告の報道

• Rotterdam's approach to landlords that charge exorbitant rents is expensive, ineffective — NL Times：34件・€95・212件・Carnisse の60%
• Foute huisbazen houden vrij spel in Rotterdam — Rijnmond：会計検査院の結論と助役の発言
• Onderzoeksopzet Wet betaalbare huur — Rekenkamer Rotterdam：調査の設計と Huurteam の委託
• Wat levert de Wet betaalbare huur op voor huurders — Binnenlands Bestuur：大都市の執行件数

政府・当局・統計

• Maximale huurprijsgrenzen — Volkshuisvesting Nederland：2026年・2027年の上限家賃
• Jaarlijkse huurverhoging — Volkshuisvesting Nederland：値上げの計算式と自由セクターの期限
• Maximale huurverhoging 2026 — Rijksoverheid：4.1%・6.1%・4.4%
• Wet betaalbare huur aangenomen — Rijksoverheid：30万戸・平均€190
• Aanpassingen van het WWS — Volkshuisvesting Nederland：WOZ の33%上限
• Wet goed verhuurderschap voor huurders — Volkshuisvesting Nederland：meldpunt、敷金、精算書
• Groningen over meldpunt — Volkshuisvesting Nederland：初の過料€25,750
• Woninghuur stijgt gemiddeld met 4,4 procent — CBS：2026年7月の実際の値上げ

Huurcommissie

• Huurprijscheck（英語）：点数の計算
• Wat kost een procedure?：手数料と免除
• Verlaging aanvangshuurprijs vragen：6か月の期限
• Wet betaalbare huur：古い契約の扱い
• Jaarafrekening servicekosten beoordelen：精算の手順と期限
• Jaarverslag 2025：1万6,200件・1,920件
• Wet toekomstbestendige huurcommissie：2027年の手続き変更
• Energielabel na peildatum：2026年7月の変更

自治体

• Ask for advice from the Fair Rent Team — Den Haag：Huurteam の対象
• Report an unfairly high rent — Den Haag：通報の手順と必要書類
• Huren: check je recht — Amsterdam：借り手の権利
• Probleem met verhuurder melden — Amsterdam：通報窓口
• Ongewenst verhuurgedrag — !WOON：アムステルダムの無料支援
• Ongewenst verhuurgedrag melden — Rotterdam：通報の手順と回答期間

在住者向け媒体

• Are you paying too much rent? — IamExpat：点数の区分と例
• Affordable Rent Act: what you need to know — IamExpat：約9割が規制対象
• How to check if you're paying too much rent — DutchReview：チェックの手順（2024年1月更新）
• Your sky-high rent might break the law — DutchReview：上限超えの募集
• Tenant rights in the Netherlands — Expatica：サービスコストの目安、期限の表記の違い
• Majority of student rooms priced over the legal limit — DutchNews：Argos の分析
• Housing minister to relax some rent cap rules — DutchNews：2027年の緩和案
• Landlords ignore rent tribunal rulings — NL Times：裁定の不履行
• Landlords intend to keep selling — NL Times：大家の売却意向
• Rules about the amount of rent — ACCESS：相談先と市の義務
• Housing rights — The Hague International Centre：6か月の期限と点数の書面

いずれも2026年10月28日に確認したものです。上限家賃・値上げ率・手数料は毎年変わるため、申し立てる前に Huurcommissie と Volkshuisvesting Nederland で最新の値を確かめてください。この記事は一般的な情報で、個別の法律相談に代わるものではありません。

元記事はこちら

Rotterdam's approach to landlords that charge exorbitant rents is expensive, ineffective — NL Times