オランダで家探しをしている人のあいだで、2026年の秋は少し空気が変わってきました。数年前までは、内見の翌日に入札が締め切られ、希望価格を数万ユーロ上回る買付申込が当たり前でした。建物調査や融資の条件をつけない申込も珍しくありませんでした。その状況が、ゆっくりとですが緩み始めています。
オランダ最大の不動産仲介業者の団体 NVM（エヌ・フェー・エム）は、2026年10月8日に7〜9月期の住宅市場の数字を公表しました。売り出し中の既存住宅は前年より24%多く、希望価格を上回って売れた住宅の割合は71%から3分の2弱に下がりました。NVM の住宅部門の代表は「買い手は少し息がつけるようになった」と述べています。
この記事は、DutchNews の「Buyers get more room to negotiate as housing supply grows」（2026年10月8日）を起点にしています。NL Times・IamExpat・DutchReview・Expatica・ACCESS・Xpat.nl・The Hague International Centre の記事と、統計局（CBS）、登記所（Kadaster）、税務当局（Belastingdienst）、NHG、Nibud の一次資料を突き合わせて整理しました。賃貸の側の話は「オランダの大家の「変だけど合法」なルール」にまとめています。この記事では買う側の制度と判断材料に絞り、個別の投資や借入の判断には立ち入りません。
この記事が主に根拠にした情報
- DutchNews「Buyers get more room to negotiate as housing supply grows」（2026年10月8日、NVM の7〜9月期の数字）
- CBS「Prijsstijging koopwoningen vlakt in september verder af」と地域別の四半期統計（2026年10月22日、Kadaster の登記データ）
- Belastingdienst の移転税・初回購入者の免税・住宅ローン利息控除のページ（2026年の金額）
- NHG「Voorwaarden en normen 2026-1」と Nibud「Advies hypotheeknormen 2026」
| この記事で分かること | 答えの要点 |
|---|---|
| いまの相場 | 平均50万ユーロ前後。上昇率は3%前後に鈍化 |
| 交渉余地の意味 | 値引きより、解除条件を入れやすくなった |
| 買うまでの流れ | 融資相談→bod→仮契約→3日→調査・融資→公証人 |
| 自己資金の目安 | 物件価格の4〜6%前後の諸費用 |
| 税の優遇 | 35歳未満の免税、利息控除（最大37.56%） |
| 日本との違い | 重説なし、手付は10%、中古が主流 |
1. 2026年秋の住宅市場で何が起きているか
まず、数字で市場の現在地を確かめます。オランダの住宅価格には、NVM の会員仲介業者の成約データと、CBS と Kadaster が登記をもとに出す公式統計の2系統があります。対象と計算方法が違うため、数字は少しずつずれます。両方を並べて読むのが基本です。
NVM の7〜9月期：物件は増えたが、価格はまだ上がっている
NVM の2026年7〜9月期の数字は、DutchNews と NL Times が報じています。住宅ローン仲介大手の De Hypotheker も同じ数字を整理しています。主な指標を表にしました。
| 指標（NVM、既存住宅） | 2026年7〜9月期 | 前年同期 |
|---|---|---|
| 売り出し中の戸数（期末） | 約39,000戸 | 約31,500戸（24%増から逆算） |
| 成約戸数 | 約41,700戸 | ほぼ同じ |
| 平均成約価格 | 503,000ユーロ | 1.8%上昇 |
| 希望価格超えの割合 | 3分の2弱 | 71% |
| 売れるまでの日数 | 31日 | 29日 |
| 逼迫度（売り物件÷成約） | 2.8 | 2.3 |
物件は増え、売れる速さも少し落ちました。それでも平均価格は上がっており、逼迫度は NVM が「逼迫」とみなす5を大きく下回っています。「買い手市場になった」とまでは言えない、というのがこの表の読み方です。
CBS・Kadaster の公式統計：上昇率は3%前後に鈍化
CBS は2026年10月22日、9月の既存住宅の価格が前年より2.9%高かったと発表しました。8月の3.3%から鈍っており、前月比では0.4%下がっています。9月の平均成約価格は504,658ユーロ、Kadaster に登記された取引は20,383件で、前年より7%余り少なくなりました。
1〜9月の累計では176,411件が売れ、前年より3%近く増えています。価格指数は2022年7月の前回の天井を17.3%上回っています。下がり始めたわけではなく、上がり方がゆっくりになったというのが公式統計の示す姿です。
地域差：デン・ハーグは4大都市で最も上昇
同じ日に CBS が出した地域別の四半期統計では、7〜9月期の上昇率は全国で3.4%でした。4大都市ではデン・ハーグが4.4%と最も高く、アムステルダムは1.0%にとどまっています。
デン・ハーグに住む人にとっては、全国の「鈍化」という見出しがそのまま当てはまらないことになります。一方で、デン・ハーグの取引件数は前年より7.0%減っています。価格は上がっても、動いている件数は少ない状態です。
売り物件が増えた理由：大家の売却
売り物件が増えた大きな理由は、賃貸用の住宅を持つ個人の大家が物件を手放していることです。DutchNews は2026年7月、4〜6月期に新たに売り出された既存住宅が56,700戸と1995年以来の最多になったと報じました。家賃規制の強化と資産課税（Box 3）の負担が背景にあると説明されています。
その結果、増えた売り物件の多くはアパートです。買い手には選択肢が増えますが、賃貸に出る物件は減ります。DutchNews の記事も、この点を「買い手には朗報、借り手には悪い知らせ」と書いています。投資用物件の課税は「Box 3 の見直し」の記事を参照してください。
新築は売れ行きが落ちている
新築は既存住宅と逆の動きです。NL Times によると、NVM の7〜9月期の新築の売り出しは約21,500戸で17%増えた一方、成約は約6,000戸と前年の6,400戸から減り、4四半期続けて前年を下回りました。CBS の4〜6月期の統計でも、新築の販売は前年より約11%少ない約5,700戸でした。
NVM は、価格と間取りが買い手の求めるものと合っていないこと、完成までの期間が長く、今の家を売るまでのつなぎ融資の負担が重いことを理由に挙げています。
2. 「交渉余地が広がった」とは具体的に何か
NVM の代表は、買い手は「選択肢が増え、2回目の内見を入れられることが多くなり、物件によっては交渉の余地も出てきた」と述べています。この言葉を、買い手が実際にできることに置き換えてみます。
2回目の内見と比較の時間
売れるまでの日数が31日に延びたことは、比べて考える時間が少し戻ったことを意味します。2回目の内見では、採光や騒音、共用部の管理状態など、1回目に見落としやすい点を確かめられます。
解除条件をつけられる
逼迫期に最も失われていたのは、融資の条件（financieringsvoorbehoud、フィナンシーリングスフォールベハウト＝融資が通らなければ解除できる条件）と、建物調査の条件をつける余地でした。IamExpat の住宅ローン専門家は、2024年の過熱期に融資条件なしの申込が増えていたと書いています。
融資条件なしで契約し、本審査で融資が下りなかった場合、標準的な契約では売買価格の10%の違約金を払う義務が残ります。50万ユーロの家なら5万ユーロです。交渉余地が広がった今、最も価値があるのはこの条件を入れて申し込めることです。
価格の交渉
NL Times によると、2026年1〜3月期はまだ67%の住宅が希望価格を上回って売れ、上回った幅は平均3.7%でした。7〜9月期にこの割合は3分の2弱まで下がりましたが、アムステルダムでは73%が希望価格を上回っています。
希望価格を下回る申込が通るかどうかは、地域・物件の種類・売り出し期間で大きく変わります。売り出しから長く経った物件、増えているアパート、エネルギー効率の低い家は交渉しやすい傾向があると、在住者向け媒体は伝えています。
| 交渉の論点 | 逼迫期（2022〜24年ごろ） | 2026年秋 |
|---|---|---|
| 内見 | 1回、数日で締め切り | 2回目を入れやすい |
| 融資の解除条件 | 外して申し込む人も | 入れて申し込む余地 |
| 建物調査 | 申込前に急いで実施 | 仮契約後の条件にできる |
| 価格 | 希望価格超えが前提 | 物件により下回る申込も |
| 引き渡し日 | 売り手の都合優先 | 調整の余地 |
この表は在住者向け媒体の報道と NVM のコメントから整理したもので、地域差が大きい点に注意してください。
3. オランダの住宅購入の全体像
日本で家を買った経験があっても、オランダの手順は役割分担がかなり違います。登場人物と、それぞれが誰の味方なのかを先に整理します。
登場人物と役割
| 役割 | オランダ語 | 誰のために動くか |
|---|---|---|
| 住宅ローン相談 | hypotheekadviseur | 買い手（独立系か銀行系か確認） |
| 買い側の仲介 | aankoopmakelaar | 買い手だけ |
| 売り側の仲介 | verkoopmakelaar | 売り手だけ |
| 評価士 | taxateur | 融資する銀行に評価を出す |
| 建物調査 | bouwkundig keurder | 依頼した買い手 |
| 公証人 | notaris | 中立。登記と決済を担う |
オランダでは、売り側の仲介業者は売り手の利益のために動くのが前提です。内見で親切に説明してくれても、買い手の味方ではありません。
aankoopmakelaar（アーンコープマーケラール、買い側の仲介）を頼むか
買い側の仲介は義務ではありません。ただ、相場の判断、入札額と条件の組み立て、売り手側との交渉を任せられます。オランダ語の契約書を読む場面でも頼りになります。報酬は定額か物件価格の1〜2%程度が多いと Expatica は伝えており、別に21%の付加価値税がかかる場合があります。
The Hague International Centre の案内も、仲介業者は報酬制なので事前に料金を確かめるよう勧めています。
アパートなら VvE、土地なら erfpacht を確認
アパートを買うと、建物の共用部を管理する VvE（フェー・フェー・エー、管理組合）の組合員になります。月々の管理費、修繕積立金の残高、長期修繕計画（MJOP）の有無は、購入前に書類で確かめる項目です。日本のマンションの管理組合と考え方は近いものの、小さな建物では VvE が実質的に機能していない例もあります。
土地が erfpacht（エルフパハト、借地権）の場合は、毎年の地代（canon）や、その改定時期を確かめます。デン・ハーグやアムステルダムには借地の物件があり、The Hague International Centre も年間の追加費用として注意を促しています。
4. 購入の流れ：融資相談から公証人での引き渡しまで
ここからは、実際の手順を順に追います。全体の流れを図にまとめました。期間は物件や銀行によって変わるため、目安として見てください。
手順1：住宅ローンの事前相談（物件探しの前に）
The Hague International Centre の案内も Xpat.nl のガイドも、最初に住宅ローンの相談をしてから物件を探す順番を勧めています。借りられる額は、収入、在留許可の種類、学生ローンなどの借入、物件のエネルギー性能で変わります。予算が決まらないまま内見に行くと、入札の判断ができません。
独立系の相談窓口（onafhankelijk adviseur）は複数の銀行を比べられます。銀行の窓口は自行の商品だけを扱います。外国籍の顧客に慣れた相談窓口かどうかも、在住者にとっては大事な点です。
手順2：内見と bod（ボット、買付申込）
気に入った物件があれば、買い手か買い側の仲介が売り側の仲介に bod を出します。bod には価格だけでなく、解除条件、引き渡し日、家具や設備の引き取りなどを含めます。売り手には最高額の申込を受ける義務はなく、条件全体で選びます。
口頭で価格に合意しても、まだ売買は成立していません。オランダでは住宅の売買は書面でなければ成立しないと民法で定められています。合意の後に、別の買い手が現れて話が流れることもあります。
手順3：voorlopig koopcontract（仮契約）と3日間の bedenktijd
合意すると、売り側の仲介か公証人が voorlopig koopcontract（フォールロピッフ・コープコントラクト、仮の売買契約）を作ります。「仮」と呼ばれますが、署名すれば法的に拘束力のある契約です。
政府のRijksoverheid の説明では、買い手は署名済みの契約書を受け取った翌日から3日間の bedenktijd（ベデンクタイト、考え直す期間）を持ちます。この間は理由も費用もなく解除できます。公証人会の notaris.nl によると、3日のうち少なくとも2日は平日でなければならず、満たさなければ1日延びます。3日より短くすることはできません。
手順4：建物調査・評価・融資の本審査
仮契約の後、解除条件の期限（多くは数週間）までに、bouwkundige keuring（バウクンディヘ・クーリング、建物調査）、taxatie（タクサーツィ、銀行向けの評価）、住宅ローンの本審査を終えます。建物調査は義務ではありませんが、Xpat.nl は購入前に必ず受け、その結果を契約の条件にするよう勧めています。
同じ時期に、売買価格の10%を保証金（waarborgsom）として公証人の口座に入れるか、銀行の保証状（bankgarantie）を出します。ACCESS によると、期限は契約からおよそ6週間後が多いとされます。
手順5：公証人での overdracht（引き渡し）
最後に、買い手と売り手が公証人の事務所で引き渡し証書（akte van levering）と抵当権設定証書（hypotheekakte）に署名します。公証人は事前に Kadaster の公的な登記簿で、抵当権や差し押さえがないかを確かめます。残代金は公証人の口座を経由して売り手に渡り、登記と同時に鍵を受け取ります。
公証人は買い手と売り手のどちらにも肩入れしない中立の立場です。買い手が公証人を選べることが多く、料金は事務所ごとに違うため、比べる価値があります。
| 手順 | 主な書類 | 期限・注意 |
|---|---|---|
| 融資の事前相談 | 給与明細、雇用契約、在留許可 | 物件探しの前に |
| bod | 価格・条件の提示 | 口頭合意では未成立 |
| 仮契約 | voorlopig koopcontract | 受領翌日から3日間 |
| 解除条件の期限 | 調査報告、融資承認 | 期限を過ぎると解除不可 |
| 保証金 | 10%または銀行保証状 | 契約から数週間後 |
| 引き渡し | 引き渡し証書・抵当権証書 | 公証人の事務所で署名 |
この表の期間は一般的な目安で、実際の期限は契約書に書かれた日付がすべてです。
5. 買うときにかかる費用（kosten koper）
オランダの既存住宅の広告には、価格の後ろに「k.k.」と書かれています。kosten koper（コステン・コーペル）の略で、諸費用は買い手が負担するという意味です。新築は「v.o.n.」（vrij op naam）と書かれ、諸費用の多くが価格に含まれます。
移転税：自分で住むなら2%
既存住宅を買うと、overdrachtsbelasting（オーフェルドラフツベラスティング、移転税）がかかります。Belastingdienst によると、2026年の税率は次のとおりです。
| 区分 | 2026年の税率 | 備考 |
|---|---|---|
| 自分が住む住宅 | 2% | 長く住むことが条件 |
| 初回購入者の免税 | 0% | 35歳未満・555,000ユーロ以下 |
| 自分が住まない住宅 | 8% | 投資用・セカンドハウス |
| 住宅以外の不動産 | 10.4% | 店舗・事務所など |
2026年1月に、住宅の投資用の税率は10.4%から8%に下がりました。2027年は7%に下げる案が2027年度の税制案に入っていますが、議会で審議中です。自分で住む場合の2%は変わらない予定です。
startersvrijstelling（初回購入者の免税）の条件
35歳未満の人が初めて家を買うときは、移転税が免除される場合があります。Belastingdienst の条件は次の4つです。
- 自分が長く住む住宅を取得すること
- 取得時に18歳以上35歳未満であること（取得時＝公証人での証書の署名日）
- 以前にこの免税を使っていないこと
- 取得時の物件価格が555,000ユーロ以下であること（2026年）
Rijksoverheid によると、2人で買う場合は1人ずつ判断されます。1人が35歳以上なら、その人の持ち分には2%がかかります。価格の上限は家全体の価格で見ます。
注意したいのは、年齢も価格も公証人での署名日で判断される点です。仮契約の時点で34歳でも、引き渡しが35歳の誕生日の後になれば免税は受けられません。2027年は価格の上限を615,000ユーロに上げる案が出ていますが、これも審議中です。
その他の諸費用
移転税のほかに、公証人の手数料、Kadaster の登記費用、銀行向けの評価、住宅ローン相談料、NHG の保証料、買い側の仲介手数料、建物調査、銀行保証状の手数料がかかります。Kadaster の2026年の料金では、公証人が電子で出す登記は1件103.50ユーロで、引き渡しと抵当権の2件が必要です。
ほかの費用は事務所や物件で幅があります。ACCESS は公証人の費用を1,000〜3,000ユーロ、Expatica は1,000〜2,500ユーロとしています。450,000ユーロの既存住宅を35歳以上の人がNHGつきで買う場合の目安を図にしました。
合計は約19,700ユーロで、物件価格の4.4%前後です。DutchReview は諸費用を物件価格の4〜6%、Xpat.nl はおおむね6%としています。35歳未満で免税を使える人は、移転税の分だけ大きく下がります。
| 費用 | 目安 | 利息控除の対象か |
|---|---|---|
| 移転税 | 2%（免税なら0） | 対象外 |
| 買い側仲介 | 定額か1〜2%前後 | 対象外 |
| 住宅ローン相談 | 数千ユーロ | 対象 |
| NHG保証料 | 借入額の0.4% | 対象 |
| 公証人（抵当権証書） | 事務所ごと | 抵当権の部分は対象 |
| 評価・銀行保証状 | 数百〜千ユーロ | 対象 |
IamExpat の費用ガイドによると、住宅ローンを組むためにかかった費用は、取得した年の所得から差し引けます。移転税と仲介手数料は差し引けません。
諸費用はローンに含められない
オランダでは、住宅ローンは原則として物件の評価額の100%までです。省エネ改修を含めれば106%まで借りられますが、DutchReview の説明のとおり、諸費用は自己資金で払うのが基本です。評価額が売買価格を上回った場合に、その差の範囲で諸費用の一部を借りられることはあります。
6. 住宅ローンの基本：NHG・Nibud・利息控除
オランダの住宅ローンは、借りられる額の計算から税の扱いまで、法律と公的機関の基準で細かく決まっています。ここでは、仕組みを理解するための3つの柱を説明します。具体的な金額は相談窓口の試算で確かめてください。
NHG（エヌ・ハー・ヘー、国の住宅ローン保証）
NHG は Nationale Hypotheek Garantie の略で、離婚・失業・死亡などで返済できなくなり、家を売っても借金が残った場合に、条件を満たせば残債を肩代わりする制度です。NHG つきのローンは銀行のリスクが下がるため、金利が低めに設定されることが多いとされます。
NHG の2026年の基準（Voorwaarden en normen 2026-1）では、借入額の上限は470,000ユーロで、省エネ改修を含めると498,200ユーロです。保証料は借入額の0.4%で、1回だけ払います。400,000ユーロ借りるなら1,600ユーロです。
条件として、買い手が主な住まいとして住むことが求められます。在住の日本人にとって大事なのは在留許可の扱いです。基準では、一時的な滞在目的の期限つき在留許可の人は、その人の収入を審査の収入（toetsinkomen）に数えないとされています。自分の許可がこれに当たるかは、相談窓口で確かめてください。
Nibud（ニーブット）の基準と借りられる額
借りられる額の上限は、家計研究所 Nibud の助言をもとに政府が毎年決める「収入に対する住居費の割合」（financieringslastpercentage）で計算されます。Nibud の発表によると、2026年は平均4.1%の賃金上昇を見込み、年収70,000ユーロの世帯で約6,000ユーロ、100,000ユーロの世帯で15,500ユーロ多く借りられるようになりました。
2026年の助言の報告書では、割合の刻みを0.5ポイントから0.1ポイントに細かくしました。わずかな収入や金利の変化で借りられる額が急に変わることを防ぐためです。
エネルギーラベル（energielabel）でも上限が変わります。
| エネルギーラベル | 追加で借りられる額（2026年） | 改修用の追加枠 |
|---|---|---|
| E・F・G | 0ユーロ | 最大20,000ユーロ |
| C・D | 5,000ユーロ | 最大15,000ユーロ |
| A・B | 10,000ユーロ | 最大10,000ユーロ |
| A+・A++ | 20,000ユーロ | 最大10,000ユーロ |
| A+++ | 25,000ユーロ | 0ユーロ |
この表から、ラベルの低い古い家は購入時の上限は伸びない一方で、改修資金を上乗せしやすいことが分かります。
金利の水準
金利は日本の変動金利に慣れた人には高く見えます。オランダ消費者協会 Consumentenbond は、2026年7月時点で10年固定の平均を4.3%前後としています。オランダでは10年・20年・30年の固定期間を選ぶのが一般的で、日本のように変動金利を選ぶ人は多くありません。
hypotheekrenteaftrek（住宅ローン利息控除）
オランダでは、自分が住む家のローンの利息を所得から差し引けます。Belastingdienst によると、2013年以降に組んだローンは、30年以内に元利均等（annuïteit）か元金均等（lineair）で完済する契約であることが条件で、控除できるのは最長30年です。
2026年は、高い税率の区分の人でも控除の効果は最大37.56%に制限されます。2027年は38.16%になる案が出ています。一方で、家の評価額（WOZ-waarde）の0.35%を所得に足す eigenwoningforfait（エイヘンウォーニングフォルフェ、持ち家のみなし所得）も計算に入ります。
| 項目 | 2026年 | 意味 |
|---|---|---|
| 控除の効果の上限 | 37.56% | 高所得でもこの率まで |
| 返済の条件 | 30年以内に完済 | 元利均等か元金均等 |
| 控除の期間 | 最長30年 | ローンごとに数える |
| eigenwoningforfait | WOZ評価額の0.35% | 所得に足す |
| 毎月の還付 | 仮の税額の調整で可能 | voorlopige aanslag |
毎月の利息の控除分は、税務当局に仮の税額（voorlopige aanslag）の調整を申し込むと、年1回の申告を待たずに毎月の還付として受け取れます。Xpat.nl もこの手続きを紹介しています。
7. 2026年秋の動きを買い手はどう読むか
数字と制度を踏まえて、交渉余地が広がったことを判断材料としてどう扱うかを整理します。相場が今後どう動くかの予測には立ち入りません。
「待てば下がる」とは言えない理由
売り物件が増えても、CBS の統計では価格は上がり続けています。DutchNews が1月に伝えたとおり、オランダの住宅不足はおよそ40万戸と見積もられています。供給が一時的に増えた要因の大家の売却も、NVM は2026年6月ごろまで続くと見ていました。
一方で、9月は前月比で0.4%下がり、8月も小幅に下がっています。上がり方が鈍ったことは確かです。相場の上げ下げより、自分の滞在の見通しと家計で判断するほうが、外れにくい考え方です。
立場ごとの論点
| 立場 | 交渉余地をどう生かすか | 注意点 |
|---|---|---|
| 35歳未満の単身 | 555,000ユーロ以下で免税 | 誕生日と引き渡し日 |
| 共働きの家族 | 解除条件を入れて申込 | 2人分の在留許可と収入 |
| 駐在で数年の予定 | 売るときの費用まで計算 | 短期では諸費用が重い |
| 自営業 | 2〜3年分の決算書を準備 | 審査の書類が多い |
| 永住許可あり | NHG・銀行の選択肢が広い | 金利の固定期間の選択 |
この表は制度と媒体の情報を立場ごとに並べたもので、個別の判断は相談窓口で確かめてください。
8. つまずきやすいところ
在住者向け媒体と公的機関の説明で繰り返し出てくる、失敗につながりやすい点をまとめます。どれも、知っていれば避けられるものです。
口頭の合意は契約ではない
前の章のとおり、オランダの住宅売買は書面で成立します。口頭で価格に合意しても、売り手が別の買い手と契約することは違法ではありません。逆に、買い手が書面の前に気が変わっても責任は生じません。署名するまでは何も決まっていないと考えるのが安全です。
解除条件の期限を過ぎる
融資や建物調査の解除条件には期限があります。融資の承認が遅れて期限を過ぎると、条件は使えなくなります。銀行の審査が遅れそうなら、期限の前に売り手側と延長を交渉する必要があります。延長は売り手の同意がなければできません。
売り手の告知義務と買い手の調査義務
オランダでは、売り手には知っている欠陥を伝える義務（mededelingsplicht）があり、買い手には自分で調べる義務（onderzoeksplicht）があります。日本の重要事項説明のように、専門家がまとめて説明する仕組みはありません。建物調査を受けずに買い、後で見つかった欠陥は自己責任とされやすい点に注意が必要です。
よくある誤解
| 誤解 | 実際 |
|---|---|
| 仮契約は仮なので取り消せる | 3日を過ぎると拘束力がある |
| 売り側の仲介は中立 | 売り手のために動く |
| 諸費用もローンで借りられる | 原則は自己資金 |
| 35歳になる年でも免税 | 署名日に35歳未満か |
| NHGは誰でも使える | 在留許可で収入の扱いが違う |
| 建物調査は省いても大丈夫 | 欠陥は買い手の責任になりやすい |
誤解の多くは、日本の不動産取引の感覚をそのまま持ち込むことから生まれています。
9. 日本の住宅購入と比べてどうか
日本で家を買った経験がある人、日本の家族に説明する人のために、制度と慣習の違いを並べます。どちらが優れているかではなく、前提が違うことを押さえておくと迷いが減ります。
重要事項説明と調査の責任
日本では、宅地建物取引士が契約前に重要事項説明（重説）を行うことが法律で義務づけられています。オランダにはこれに当たる仕組みはありません。売り手が記入する物件情報の質問票（vragenlijst）と、VvE の書類、買い手が依頼する建物調査を組み合わせて、自分で情報を集めます。
手付金と違約金
日本の手付金は売買価格の5〜10%程度が多く、解約手付として扱われます。買い手は相手が契約の履行に着手するまでなら、手付を放棄して解除できます。オランダの10%の保証金は、手放せば解除できるお金ではありません。3日の bedenktijd と解除条件を除けば、解除には10%の違約金がかかり、それ以上の損害を請求されることもあります。
住宅ローン控除の仕組み
日本の住宅ローン控除は、年末のローン残高に0.7%をかけた額を税額から直接差し引く「税額控除」です。オランダは払った利息を所得から差し引く「所得控除」で、効果は所得税率と上限の37.56%で決まります。日本は期間が原則13年（新築）や10年（中古）ですが、オランダは最長30年です。
新築志向と中古の価値
日本では新築を好む人が多く、木造住宅は築20〜25年ほどで建物の価値がほぼなくなると見られがちです。オランダでは、NVM の7〜9月期でも既存住宅の成約が約41,700戸に対し新築は約6,000戸で、中古が主流です。築100年近い住宅が普通に売買され、手入れ次第で価値が保たれます。
| 項目 | 日本 | オランダ |
|---|---|---|
| 契約前の説明 | 宅建士の重要事項説明 | なし。買い手が調べる |
| 手付・保証金 | 5〜10%、放棄で解除可 | 10%、違約金になる |
| 考え直す期間 | 一般にはなし | 3日間の bedenktijd |
| 登記 | 司法書士 | 公証人（必須） |
| ローン控除 | 残高×0.7%の税額控除 | 利息の所得控除（最大37.56%） |
| 中古の比率 | 新築志向が強い | 既存住宅が中心 |
| 仲介の立場 | 両手取引がある | 売り側と買い側が別 |
この表のとおり、オランダでは買い手が自分で調べ、自分の側の専門家を雇うことが前提になっています。
日本から来る家族にどう伝えるか
日本の家族に「オランダで家を買う」と伝えると、「もう帰ってこないのか」と心配されることがあります。オランダでは賃貸の空きが少なく、家賃がローンの返済より高い例も多いため、住まいを確保する手段の1つとして説明すると伝わりやすくなります。
親から資金の援助を受ける場合は、日本とオランダの両方の税を確かめる必要があります。オランダには、18〜40歳の子に親が1回だけ33,129ユーロまで非課税で贈与できる枠があります（Belastingdienst、2026年）。住宅購入に限った特別枠は2024年に廃止されました。日本の住宅取得資金の贈与の特例は日本国内の住宅が対象とされるため、日本側の贈与税は税理士に確認してください。
10. 明日からやること
購入を考え始めた人が、物件を探す前にやっておくことを順に並べます。どれも費用をかけずに始められます。
- 在留許可の種類と期限を確かめる。期限つきか期限なしか、滞在目的は何かを、在留カードと IND の書類で確認する
- 収入の証明をそろえる。直近の給与明細、雇用契約、雇用主の証明（werkgeversverklaring）、年間の収入の証明（IB60 など）を用意する
- 独立系の住宅ローン相談の予約を取る。外国籍の顧客に慣れているか、相談料がいくらかを先に聞く
- 自己資金を計算する。物件価格の4〜6%前後の諸費用と、引っ越し・家具・改修の費用を分けて見積もる
- 35歳未満なら誕生日と引き渡し日の関係を確かめる。免税は公証人での署名日で判断される
- Funda などで相場を見る。希望の地域の売り出し期間と、価格を下げた物件の数を観察する
- 買い側の仲介を2〜3社比べる。報酬の形（定額か率か）と、英語での対応の可否を確かめる
- 政府のチェックリストに目を通す。Rijksoverheid のチェックリストで抜けがないか確認する
11. ケースで考える（架空の3人）
ここからは、立場の違う3人の架空の例で、制度がどう当てはまるかを見ます。人物と金額はすべて説明のために作ったもので、実在の人物ではありません。
ケースA：33歳・単身・現地採用
デン・ハーグの会社に現地採用で勤め、高度技能移民の在留許可を持つ33歳が、420,000ユーロのアパートを検討しています。引き渡しが35歳の誕生日より前なら移転税は免除され、借入も NHG の上限内です。ただし在留許可の扱いで審査がどうなるかは、最初の相談で確かめる必要があります。
ケースB：42歳・駐在員の家族・滞在3〜4年
日本企業の駐在員として来た42歳と家族で、帰任時期は未定です。買うときに物件価格の4〜6%前後、売るときにも仲介手数料がかかるため、数年で売るなら価格が上がらない限り持ち出しになる計算です。家賃と比べた損得を、売却時の費用まで含めて試算することになります。
ケースC：38歳・共働き・永住許可あり
オランダ人のパートナーと共働きで、永住許可を持つ38歳。子どもが2人いて、600,000ユーロの戸建てを検討しています。移転税は2%で12,000ユーロ、借入額が470,000ユーロを超えるので NHG は使えません。交渉余地が広がった今は、融資と建物調査の解除条件を入れて申し込むことが現実的な選択肢になります。
| ケース | 移転税 | NHG | 主な論点 |
|---|---|---|---|
| A：33歳単身 | 免除（条件次第） | 上限内 | 在留許可と誕生日 |
| B：駐在家族 | 2% | 物件次第 | 滞在年数と売却費用 |
| C：共働き | 2%（12,000ユーロ） | 使えない | 解除条件と固定期間 |
この表は架空の例で、実際の可否は在留許可・収入・物件で変わります。
12. やってはいけないこと
最後に、損をしやすい行動を理由とともにまとめます。逼迫期の習慣が残っているものもあります。
| やってはいけないこと | 理由 |
|---|---|
| 融資の相談前に bod を出す | 借りられる額が分からず判断できない |
| 融資の解除条件を外す | 審査に落ちると10%の違約金 |
| 建物調査を省く | 欠陥は買い手の責任になりやすい |
| 売り側の仲介だけに頼る | 売り手の利益のために動く |
| 解除条件の期限を放置する | 過ぎると解除できない |
| 35歳の誕生日をまたいで引き渡す | 免税を受けられない |
| 諸費用をローン前提で考える | 原則は自己資金 |
どれも、逼迫期には「勝つために」行われていたことです。交渉余地が広がった今は、避けやすくなっています。
13. チェックリスト
物件に申し込む前に、次の項目を確かめておくと安心です。
- 在留許可の種類と、住宅ローン・NHG での扱いを確認した
- 住宅ローンの事前相談で、借りられる額と月々の返済を試算した
- 諸費用（物件価格の4〜6%前後）を自己資金で用意できる
- 35歳未満なら、引き渡し日が誕生日より前になるか確認した
- bod に融資と建物調査の解除条件を入れるか決めた
- アパートなら VvE の管理費・積立金・長期修繕計画を確認した
- 借地なら erfpacht の地代と改定時期を確認した
- エネルギーラベルと改修の見積もりを確認した
- 仮契約の bedenktijd と解除条件の期限をカレンダーに入れた
- 10%の保証金か銀行保証状の準備方法を決めた
14. まとめ
- 2026年7〜9月期、NVM の売り物件は前年より24%多く、希望価格超えの割合は71%から3分の2弱に下がった
- それでも平均価格は503,000ユーロで1.8%上昇。CBS の9月の上昇率は2.9%で、デン・ハーグは4大都市で最も高い4.4%
- 交渉余地の実益は、値引きよりも融資と建物調査の解除条件を入れやすくなったこと
- 仮契約の後には3日間の bedenktijd があり、それを過ぎると標準的な契約では10%の違約金がかかる
- 諸費用は物件価格の4〜6%前後で自己資金が基本。35歳未満の初回購入は555,000ユーロ以下で移転税が免除される
- NHG の上限は借入470,000ユーロ、保証料0.4%。利息控除の効果は最大37.56%で、30年以内の完済が条件
- 在留許可の種類で借りられる条件が変わるため、物件探しより先に住宅ローンの相談から始める
参考にした情報源
起点の記事と在住者向け媒体
- Buyers get more room to negotiate as housing supply grows — DutchNews.nl：NVM の7〜9月期の数字と NVM 代表のコメント（2026年10月8日）
- Record number of Dutch homes go on sale as landlords sell up — DutchNews.nl：4〜6月期の新規売り出し56,700戸（2026年7月9日）
- Wind is changing in pressured Dutch housing market: NVM — DutchNews.nl：2025年の総括と住宅不足約40万戸
- Some wiggle room in housing market in Q3 due to more supply — NL Times：売れるまでの日数、アムステルダム、新築の数字
- Home prices climbed 2.9% in September — NL Times：CBS・Kadaster の9月の数字の報道
- More people managing to buy a home on one income — NL Times：1人の収入での購入34%、新築販売の減少
- Home seekers still overbidding on large scale — NL Times：1〜3月期の希望価格超え67%、平均3.7%
- Mortgage changes coming in 2026 — IamExpat：NHG 上限と2026年の住宅ローンの変更点
- Buying a house in the Netherlands: Taxes, costs & fees — IamExpat：諸費用と控除できる費用
- What you need to know about the latest Dutch housing market developments — IamExpat：過熱期の融資条件なしの申込
- How much deposit do I need for a house in the Netherlands? — DutchReview：諸費用4〜6%、自己資金の考え方
- House prices in Netherlands — Expatica：仲介・公証人の費用の幅、非居住者の扱い
- Property taxes in the Netherlands — Expatica：新築の付加価値税と移転税
- What does a notary do in the Netherlands? — ACCESS：公証人の役割、費用、10%の保証金
- Buying a House in the Netherlands — Xpat.nl：購入の手順、建物調査、毎月の還付
- Buying a house or apartment — The Hague International Centre：デン・ハーグ地域の手順、借地権
統計・当局・公的機関
- Prijsstijging koopwoningen vlakt in september verder af — CBS：9月の価格・取引件数（2026年10月22日）
- Prijsstijging bestaande koopwoningen in Fryslân het grootst — CBS：7〜9月期の州・4大都市別の上昇率
- Woningkopers krijgen meer keuze en ruimte om te onderhandelen — De Hypotheker：NVM の逼迫度2.8、住宅の種類別の上昇率
- Prinsjesdag 2026: wat verandert er voor huizenkopers in 2027 — De Hypotheker：2027年の免税上限と控除率の案
- Startersvrijstelling — Belastingdienst：免税の4条件と2026年の上限555,000ユーロ
- Het tarief van de overdrachtsbelasting — Belastingdienst：移転税の2%・8%・10.4%
- Vrijstelling overdrachtsbelasting — Rijksoverheid：2人で買う場合の扱い
- Hypotheekrente aftrekken — Belastingdienst：利息控除の返済条件
- Tariefsaanpassing eigen woning — Belastingdienst：2026年の控除率の上限37.56%
- Eigenwoningforfait — Belastingdienst：2026年の0.35%
- Hoeveel mag ik mijn kind belastingvrij schenken? — Belastingdienst：親からの贈与の非課税枠
- Voorwaarden en normen 2026-1 — NHG：上限470,000ユーロ、保証料0.4%、在留許可の扱い
- Hogere hypotheek in 2026 door loonstijging — Nibud：借りられる額の変化とエネルギーラベル
- Rapport Advies hypotheeknormen 2026 — Nibud：割合の刻みの変更
- Hoeveel bedenktijd heb ik na het kopen van een woning? — Rijksoverheid：3日間の bedenktijd
- Bedenktijd bij de koop van een woning — notaris.nl：平日の数え方と例外
- Checklist woning kopen — Rijksoverheid：購入前の確認項目
- Onze tarieven in 2026 — Kadaster：登記の手数料
- Wat gaat de hypotheekrente doen? — Consumentenbond：10年固定の平均金利の目安
いずれも2026年10月23日に確認したものです。税率・上限・金利は毎年変わり、2027年の案は議会で審議中です。申し込みや契約の前に、公式サイトと住宅ローンの相談窓口で最新の条件を確かめてください。この記事は制度の説明であり、個別の投資や借入の助言ではありません。
元記事はこちら
Buyers get more room to negotiate as housing supply grows — DutchNews.nl
よくある質問
- 2026年秋のオランダは、家を買う側に有利になっていますか？
- 少し余裕が出た、という段階です。NVMによると2026年7〜9月期の売り出し中の既存住宅は約39,000戸で前年より24%多く、希望価格を上回って売れた割合は71%から3分の2弱に下がりました。ただし平均成約価格は503,000ユーロで前年比1.8%上がっており、需給の指標は依然として「逼迫」の範囲です。
- オランダで家を買うと、物件価格のほかにいくらかかりますか？
- 既存住宅の場合、買い手が負担する諸費用（kosten koper）は物件価格のおおむね4〜6%が目安とされます。最も大きいのは移転税（overdrachtsbelasting）の2%で、ほかに公証人、評価、住宅ローン相談、NHG保証料、買い側の仲介手数料、建物調査がかかります。新築は移転税の代わりに付加価値税が価格に含まれます。
- 35歳未満なら移転税がかからないと聞きました。条件は何ですか？
- startersvrijstelling（初回購入者の免税）は、18歳以上35歳未満で、自分が長く住む家を買い、以前にこの免税を使っておらず、2026年は物件価格が555,000ユーロ以下であることが条件です。年齢と価格は公証人で登記する日で判断されます。2027年は上限を615,000ユーロに上げる案が出ていますが、議会の審議中です。
- NHG（住宅ローン保証）はいくらまで使えますか？
- 2026年のNHGの上限は借入額470,000ユーロで、省エネ改修を含めると498,200ユーロまで広がります。保証料は借入額の0.4%で、1回だけ払います。自分が主な住まいとして住むことが条件で、一時的な滞在目的の期限つき在留許可の人は、その収入を審査の収入に数えないと定められています。
- オランダの住宅ローン利息控除は日本の住宅ローン控除と何が違いますか？
- 日本は年末のローン残高に一定率をかけた額を税額から差し引きますが、オランダは払った利息を所得から差し引きます。2026年の控除の効果は最大37.56%で、30年以内に元利均等か元金均等で返す契約であること、最長30年までであることが条件です。家の評価額の0.35%を所得に足す eigenwoningforfait もあわせて計算します。
- 仮契約にサインした後でも、やめることはできますか？
- 買い手には法律で3日間の bedenktijd（考え直す期間）があり、署名済みの契約書を受け取った翌日から数えます。この間は理由も費用もなく解除できます。それを過ぎると、契約に書いた融資や建物調査などの解除条件に当たらない限り、標準的な契約では売買価格の10%の違約金がかかります。
出典: DutchNews.nl
